Chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài – Hiểu sao cho đúng?

Việc chính thức cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở trong những năm gần đây đã tạo ra sức hút mạnh mẽ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư, kinh doanh và làm việc. Tuy nhiên, trên thực tế, trong quá trình thực thi các văn bản pháp luật quy định về vấn đề này, vẫn còn một số quy định có những cách giải thích và áp dụng chưa phù hợp về quyền nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (“HĐMB”) của tổ chức, cá nhân nước ngoài từ tổ chức, cá nhân Việt Nam, gây cản trở quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Quy định  “mở cửa” của luật…

Luật nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở (“Nghị định 99”) đã có những quy định cụ thể về điều kiện của bên nhận chuyển nhượng HĐMB là tổ chức, cá nhân nước ngoài không đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, cụ thể như sau:[1]

a. Nếu là cá nhân nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật;[2] và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b. Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam[3] và phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp;[4]

c. Ngoài các điều kiện trên, dự án có căn nhà là đối tượng của HĐMB phải không thuộc Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở do Sở Xây dựng nơi tiến hành dự án ban hành; và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu phải phù hợp với số lượng được cho phép tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định hiện hành.[5]

Từ các quy định nêu trên, có thể nhận thấy pháp luật Việt Nam đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đáp ứng các điều kiện luật định thì được nhận chuyển nhượng HĐMB tại Việt Nam.

…nhưng gặp khó khăn khi công chứng, chứng thực việc chuyển nhượng

Mặc dù Luật nhà ở 2014 và Nghị định 99 đã có quy định khá cụ thể về việc chuyển nhượng HĐBM nhưng thực tế trong quá trình các tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng HĐMB từ tổ chức, cá nhân Việt Nam, các bên lại gặp khó khăn trong quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng HĐMB (“Hợp đồng Chuyển nhượng”).

Theo quy định hiện hành, các bên phải công chứng, chức thực Hợp đồng Chuyển nhượng để hợp thức hóa giao dịch này. [6] Tuy nhiên, do quan điểm áp dụng pháp luật chưa thống nhất, một số văn phòng công chứng lại từ chối công chứng, chứng thực Hợp đồng Chuyển nhượng với lập luận khi tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng HĐMB từ tổ chức, cá nhân Việt Nam là đã trực tiếp mua nhà ở thương mại từ các tổ chức cá nhân này chứ không phải từ chủ đầu tư. Lập luận trên được căn cứ vào quy định tại Điều 76.2 của Nghị định 99, theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam và còn thời hạn sở hữu. Do đó, một số văn phòng công chứng cho rằng việc nhận chuyển nhượng HĐMB nêu trên không nằm trong phạm vi cho phép của quy định này và từ chối công chứng, chứng thực Hợp đồng Chuyển nhượng, kéo theo đó là, việc chuyển nhượng HĐMB của các bên đương nhiên không thể thực hiện được.

Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, lập luận nêu trên chưa chính xác, bởi lẽ đối tượng của Hợp đồng Chuyển nhượng là HĐMB mà không phải là nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, Phụ lục 24 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về mẫu Hợp đồng Chuyển nhượng quy định nội dung của Hợp đồng Chuyển nhượng sẽ bao gồm thông tin về “Bên bán nhà ở: Chủ đầu tư…”. Từ đó có thể thấy, khi các bên hoàn thành việc chuyển nhượng HĐMB, bên nhận chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ trực tiếp mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư mà không phải mua từ tổ chức, cá nhân Việt Nam. Như vậy, việc mua căn hộ thông qua việc nhận chuyển nhượng HĐMB này là hoàn toàn phù hợp với quy định tại Điều 76.2 của Nghị định 99.

Giải pháp thực tế

Từ góc độ quản lý, có thể hiểu việc không chấp nhận công chứng, chứng thực nêu trên là để tránh trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại các dự án không được phép hoặc sở hữu vượt quá số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Tuy nhiên, việc từ chối này là không có cơ sở pháp lý và cũng không phải là một giải pháp quản lý phù hợp khi việc này đã gây cản trở quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong Hợp đồng Chuyển nhượng.

Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi có một số đề xuất như sau:

(i) Cơ quan nhà nước quản lý chuyên ngành có thẩm quyền nên có văn bản hướng dẫn chính thức để thống nhất về cách hiểu của Điều 76.2 của Nghị định 99 nói trên theo hướng khẳng định việc chuyển nhượng HĐMB giữa cá nhân, tổ chức nước ngoài với cá nhân, tổ chức Việt Nam đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng HĐMB là hoàn toàn phù hợp với pháp luật và được phép thực hiện; và

(ii) Thay vào việc từ chối công chứng, chứng thực mọi trường nhận chuyển nhượng HĐMB của tổ chức, cá nhân nước ngoài từ bên chuyển nhượng Việt Nam, các văn phòng công chứng nên thống nhất yêu cầu các bên có liên quan chứng minh việc chuyển nhượng này là phù hợp với các quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài.


[1] Điều 119.2(b) và Điều 119.3 của Luật nhà ở 2014

[2] Điều 159.1(c) và Điều 160.3 của Luật nhà ở 2014

[3] Điều 159.1(b) của Luật nhà ở 2014

[4] Điều 160.2 của Luật nhà ở 2014

[5] Điều 76.1 (b) của Nghị định 99

[6] Điều 122.1 của Luật nhà ở 2014