Trong xã hội hiện đại, nhu cầu sử dụng nhà chung cư (“NCC”) ngày càng gia tăng, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài vấn đề về giá cả, môi trường sống và các tiện ích của NCC, người dân còn quan tâm đến quyền lợi của mình khi NCC xuống cấp, thuộc trường hợp phải cải tạo, xây dựng lại để đảm bảo an toàn theo quy định của pháp luật. Đây cũng là vấn đề được dư luận xã hội quan tâm vì có tác động, ảnh hưởng đến nhiều người, đặc biệt là những cư dân đang sinh sống tại các chung cư và những người có ý định mua NCC để ở và sinh sống lâu dài.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP (“Nghị định 101”), có hiệu lực từ ngày 10/12/2015 đã quy định về việc cải tạo, xây dựng lại NCC nhưng việc triển khai thực trên thực tế gặp nhiều vướng mắc, khó khăn do Nghị định 101 không sát với thực tiễn và thiếu tính khả thi. Ví dụ như tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 02 dự án được hoàn thành và đang triển khai dở dang 03 dự án khác trong tổng số 237 khu NCC cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch[1]. Nhằm giải quyết những bất cập đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP (“Nghị định 69”) có hiệu lực từ ngày 01/9/2021 để thay thế cho Nghị định 101. Trong phạm vi của bài viết này, tác giả sẽ tóm lược những điểm nổi bật của Nghị định 69 liên quan đến vấn đề quyền lợi của chủ sở hữu NCC (“Cư dân”) khi tiến hành cải tạo, xây dựng lại những NCC không thuộc sở hữu nhà nước.

Tham gia lựa chọn chủ đầu tư để cải tạo, xây dựng NCC

Trước khi quyết định cải tạo, xây dựng lại NCC, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng NCC. Khi thuộc trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại NCC hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch[2], Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho Cư dân biết, đồng thời công khai danh mục các nhà chung cư này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.[3] Căn cứ vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại NCC, quy hoạch khu vực NCC phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại đã được phê duyệt, quy mô diện tích đất, quy mô dân số tại khu vực dự án và các yêu cầu về bồi thường, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư[4]. Ngoài việc gửi hồ sơ đáp ứng các tiêu chí nêu trên, các đối tượng đăng ký làm chủ đầu tư của dự án phải đính kèm phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời (“Phương án Bồi thường”) được lập theo quy định của Nghị định 69. Thay vì giao cho Ban quản trị NCC tổ chức lấy ý kiến Cư dân như quy định cũ tại Nghị định 101[5], Nghị định 69 đã giao quyền thực hiện cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong thời gian quy định[6], theo các nguyên tắc sau:

     i. Mỗi một căn hộ trong NCC tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số Cư dân của NCC, khu chung cư đó tham gia; và

   ii. Doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số Cư dân tham gia đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của Cư dân nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số Cư dân đồng ý.

Theo Nghị định 101, việc lựa chọn nhà đầu tư được thông qua theo nguyên tắc đa số[7] bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu tại Hội nghị NCC, trong khi theo Nghị định 69 thì doanh nghiệp phải được tối thiểu 75% cư dân tham gia lấy ý kiến chấp thuận (không nhất thiết phải tổ chức Hội nghị NCC như quy định tại Nghị định 101). Ngoài ra, cả hai Nghị định trên đều quy định trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất nhưng Nghị định 69 thêm điều kiện tỷ lệ “tối thiểu phải đạt trên 51% Cư dân NCC đồng ý”. Như vậy, Nghị định 69 quy định có phần “khắt khe” hơn so với Nghị định 101 nhằm đảm bảo việc lựa chọn nhà đầu tư được kỹ càng, cẩn thận. Trong trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư bằng cách thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như quy định nêu trên thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện thông qua hình thức đấu thầu[8].

Một điểm rất đáng lưu ý trong Nghị định 69 là Cư dân có thể đưa ra ý kiến và thống nhất điều chỉnh nội dung phương án bồi thường với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư nhưng phải tuân thủ nội dung quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định về nội dung bồi thường tại Nghị định này[9]. Đây là cơ hội để Cư dân có thể xem xét, đánh giá và điều chỉnh những nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của mình.

Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời là một trong những vấn đề quan trọng có tính quyết định đối với quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại NCC. Nếu không xây dựng được phương án bồi thường phù hợp thì việc thực hiện cải tạo, xây dựng vô cùng khó khăn, điển hình như việc triển khai Nghị định 101. Với mong muốn giải quyết vướng mắc đang tồn đọng, Nghị định 69 đã quy định chi tiết hơn về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Việc xây dựng và thực hiện phường án bồi thường phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc theo quy định, đảm bảo quyền lựa chọn và sự thuận tiện của Cư dân, chẳng hạn như khi không thực hiện xây dựng lại NCC mà xây dựng công trình khác thì Cư dân được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác; khi tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn.[10]

Ngoài ra, Nghị định 69 quy định chi tiết hơn về nội dung phương án bồi thường, bao gồm một số nội dung quan trọng như: khoản tiền chênh lệch của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu phải thanh toán (nếu có); thời gian thực hiện dự án; thời gian hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; thời gian bàn giao nhà tái định cư[11]. Trong đó, nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được thực hiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 69, theo đó  giá trị bồi thường, tái định cư sẽ được tính toán theo hệ số k từ 1 đến 2 lần (được UBND cấp tỉnh quyết định theo từng khu vực của dự án) diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Giả sử, căn hộ cũ diện tích 50 m², hệ số k bồi thường là 1.5 thì diện tích căn hộ tái định cư sẽ là 75 m². Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có)[12].

     i. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k: các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu Cư dân không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư nhưng được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định;

   ii. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k: chủ đầu tư phải thanh toán cho Cư dân phần giá trị chênh lệch này.

   iii. Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k = 1.

Số lượng Cư dân tại các NCC thường rất lớn, mỗi Cư dân lại có các nhu cầu về việc định cư khác nhau. Theo đó, Nghị định 69 cho phép Cư dân được quyền lựa chọn hình thức sau: (i) tái định cư tại chỗ; (ii) tái định cư tại nơi chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác nếu Cư dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ; hoặc (iii) không có nhu cầu tái định cư.

Căn cứ vào cơ chế bồi thường nêu trên cùng sự lựa chọn của Cư dân, chủ đầu tư sẽ thực hiện việc bố trí và bồi thường cho Cư dân theo quy định. Trường hợp người có nhu cầu tái định cư thì sẽ ký kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng bố trí tái định cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư[13]. Hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư được quy định tại Phụ lục II của Nghị định 69.

Được bố trí chỗ ở tạm thời

Bên cạnh việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, việc xác định phương án bố trí chỗ ở tạm thời cho Cư dân cũng rất cần thiết. Cư dân cần có chỗ sinh sống trong thời gian xây dựng, cải tạo lại NCC. Nghị định 69 cũng đã quy định phương án bố trí chỗ ở tạm thời phải được xác định rõ trong phương án bồi thường như sau:

     i. Trường hợp Cư dân tự lo chỗ ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí thuê nhà ở và các chi phí khác (nếu có) trong thời gian thực hiện dự án theo phương án bồi thường đã được phê duyệt;

    ii. Trường hợp Cư dân không thể tự lo chỗ ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư để bố trí chỗ ở tạm thời cho Cư dân theo các hình thức: mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà bằng nguồn vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có) để bố trí chỗ ở tạm thời; hoặc

  iii. Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền cho người sử dụng tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án theo quy định pháp luật nhà ở[14].

Việc bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm thuận tiện cho sinh hoạt của các Cư dân; trường hợp đầu tư xây dựng quỹ nhà để bố trí chỗ ở tạm thời thì phải bảo đảm yêu cầu về chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở[15].  

Các quyền khác

Bên cạnh những quyền nêu trên, Cư dân còn có các quyền đáng lưu ý như sau:

    i. Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí tái định cư. Theo đó, Cư dân được bố trí tái định cư được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được tái định cư (bao gồm cả trường hợp được bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc trường hợp mua nhà ở tạm cư)[16]. Đây là quyền quan trọng của Cư dân, là căn cứ để cư dân có thể đồng ý cải tạo, xây dựng NCC và là cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

   ii. Được tham gia giám sát quá trình triển khai dự án[17]. Quá trình thực hiện dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến Cư dân vì liên quan đến thời gian thực hiện, chất lượng công trình… Các đơn vị thực hiện dự án có trách nhiệm đảm bảo tuân thủ các phương án, thiết kế đã phê duyệt, đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng.

  iii. Được mua nhà ở bố trí tạm thời khi đáp ứng đủ điều kiện. Cư dân được mua nhà ở bố trí tạm thời khi đáp ứng các điều kiện (1) nhà ở này thuộc diện được bán; và (2) Cư dân không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở tái định cư theo quy định[18]. Theo đó, Cư dân sẽ có nhiều sự lựa chọn trong việc mua nhà ở để phù hợp với nhu cầu của mình.

  iv. Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở này). Việc chuyển nhượng hợp đồng này được thực hiện tương tự như hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, người nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận[19].

  v. Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định pháp luật[20]. Tương tự như các hợp đồng thông thường, Cư dân có quyền được bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư có các hành vi vi phạm, chẳng hạn như giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong Hợp đồng. Để thuận tiện cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại NCC, Nghị định 69 đã ban hành các Phụ lục, trong đó có mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở tái định cư. Đây là tài liệu để Cư dân tham khảo, tự bảo vệ quyền và lợi ích cho mình.

Như vậy, Nghị định 69 đã có nhiều điểm mới mang tính đảm bảo quyền và lợi ích cho Cư dân, trong đó xây dựng và thực hiện các phương án để Cư dân có quyền lựa chọn phù hợp với nguyện vọng, nhu cầu và hạn chế tối đa những xáo trộn trong đời sống của mình. Với những quy định đổi mới này, hy vọng việc triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại NCC có thể thuận lợi tiến hành trên thực tế, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích của các Cư dân.

Hiện nay, Sở Xây dựng Hà Nội đang nghiên cứu lập Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, dự kiến hoàn thành trước ngày 15/12/2021[21]. Thông tin này đang được quan tâm vì sẽ là một trong những nơi đầu tiên triển khai, áp dụng Nghị định 69 trên thực tế.

Thân Trọng Lý - Luật sư Cao cấp

Hà Thị Ái My - Trợ lý Luật sư