QUYỀN NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, TỔ CHỨC KHÔNG PHẢI LÀ TỔ CHỨC TÍN DỤNG

LS. Thân Trọng Lý - Trần Thị Như Quý 

               Công ty Luật DIMAC 

Thế chấp quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) là một trong những quyền năng của chủ sở hữu đối với bất động sản của mình. Tuy nhiên, thông thường chúng ta chỉ thấy cá nhân, tổ chức mang giấy tờ QSDĐ đi thế chấp tại các tổ chức tín dụng như ngân hàng thương mại hay các tổ chức tài chính. Vậy nếu một tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng hay cá nhân đứng ra nhận thế chấp QSDĐ thì có hợp pháp? Bài viết này của chúng tôi sẽ làm rõ hơn về vấn đề này.  

Điều 35 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 (“Nghị định 21/2021”) quy định việc nhận thế chấp của cá nhân và tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng được bốn (04) điều kiện sau đây:

• Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai[1], cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

• Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

• Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất theo quy định của Bộ luật Dân sự; và 

• Thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự và luật khác liên quan.

Trước đó, quyền này cũng được quy định tại Điều 179.1(g) Luật Đất đai năm 2013, theo đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Ngoài ra, Điều 179.2(đ) Luật Đất đai năm 2013 còn quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Như vậy có thể thấy rằng quyền nhận thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, và quy định trên đây của Nghị định 21/2021 chỉ là một sự tái khẳng định và hướng dẫn cụ thể hơn nhằm tạo thuận lợi cho việc thực thi pháp luật trên thực tế. Theo đó, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng và cá nhân thì được nhận thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình và cá nhân nhưng không được nhận thế chấp từ các tổ chức kinh tế khác[2].

Ngoài ra căn cứ theo Điều 167.3 và Điều 188.1 của Luật Đất đai 2013, để việc thế chấp QSDĐ có hiệu lực thì Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật và phải đảm bảo các điều kiện luật định như: (i)Có Giấy chứng nhận QSDĐ; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Còn thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện trên thì việc thế chấp còn phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai theo quy định[3]. 

Như vậy, có thể nói Điều 35 Nghị định số 21/2021 đã giải quyết được những bất cập từ sự chưa  rõ ràng của Luật Đất đai về quyền nhận thế chấp của cá nhân và tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế thực hiện đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản của mình, hợp pháp hóa nhiều giao dịch vay mượn không thông qua ngân hàng./.