Nguyễn Phương Thảo - Senior Associate

Lê Thị An - Paralegal

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai  (“NOHTTL”) là một hình thức giao dịch phổ biến của người mua nhà ở trên thị trường thứ cấp. Người mua NOHTTL bằng hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư (“HĐMB NOHTTL”) FB khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) có thể chuyển nhượng hợp đồng cho người mua tiếp theo với cơ sở pháp lý được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, vẫn có quan điểm chưa thống nhất về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng đối với HĐMB NOHTTL giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dẫn đến rủi ro cho người mua thứ cấp thông qua hình thức nhận chuyển nhượng HĐMB NOHTTL.

Bài viết dưới đây trình bày một số vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch chuyển nhượng HĐMB NOHTTL và lưu ý quan trọng.

1.      Điều kiện xác định NOHTTL và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTL

          a. Thế nào là NOHTTL

Điều 3.5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Điều 2.24 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Như vậy, định nghĩa tại hai luật đều đang xác định NOHTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

          b. Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật nhà ở 2023 về NOHTTL

Một lưu ý quan trọng là đối tưởng áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại Điều 2 chỉ quy định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Như vậy, trường hợp giao dịch chuyển nhượng HĐMB NOHTTL trong thị trường thứ cấp giữa các cá nhân không kinh doanh bất đồng sản thì có thể áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản hay không.

Thực tế, tại Luật nhà ở 2023 có quy định tại Điều 1.2 giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhả ở được thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, đây là cơ sở áp dụng cho các giao dịch chuyển nhượng HĐMB NOHTTL hiện nay, liệu có bị vênh so với phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản khi các bên chuyển nhượng hợp đồng không phải là cá nhân kinh doanh bất động sản. Theo đánh giá, do Luật Nhà ở là luật chuyên ngành, nên có thể áp dụng dẫn chiếu từ Luật nhà ở cho các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng được áp dụng theo Luật kinh doanh bất động sản, như một trường hợp áp dụng pháp luật có liên quan là phù hợp.

          c. Điều kiện chuyển nhượng HĐMB NOHTTL

Như phân tích nêu trên, các bên dự kiến chuyển nhượng HĐMB NOHTTL có thể áp dụng điều kiện tại Điều 50.1. (a) Luật Kinh doanh bất động sản như sau:

• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy Chứng nhận”) theo quy định của pháp luật về đất đai; và
• Các điều kiện khác tại Điều 50.1 Luật kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản đang xác định điều kiện giao dịch đối với đối tượng là “hợp đồng” thuộc diện chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận chứ không phải dựa theo tính chất của giao dịch đối với đối tượng là NOHTTL.

Phù hợp với các dẫn chiếu nêu trên, quan điểm của Bộ Xây dựng tại Công văn số 4969/BXD-QLN ban hành ngày 12/6/2025 về việc chuyển nhượng và cấp Giấy Chứng nhận cho các căn hộ nhận chuyển nhượng HĐMB NOHTTL (“Công văn 4969”), khẳng định rằng, trường hợp dự án thuộc diện chưa nộp hồ sơ cấp Giấy Chứng nhận không hạn chế trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư (đồng nghĩa với tình trạng nhà ở đã nghiệm thu đưa vào sử dụng) thì HĐMB đó vẫn được xác định là đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng.

2.       Rủi ro khi chuyển nhượng HĐMB NOHTTL sau khi nhà ở đã được nghiệm thu và bàn giao cho bên chuyển nhượng

Mặc dù Công văn 4969 đã đưa ra quan điểm áp dụng theo pháp luật kinh doanh bất động sản đối với điều kiện chuyển nhượng HĐMB NOHTTL với cụ thể hoá không hạn chế trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà ở, nhưng việc định nghĩa đối tượng NOHTTL đã không còn đúng đối với nhà ở sau khi nhận bàn giao từ chủ đầu tư.

Vì vậy, để tránh rủi ro trong cách vận dụng quy định pháp luật, trước khi xem xét hình thức chuyển nhượng HĐMB NOHTTL, người mua cần phải kiểm tra các vấn đề sau:

• Dự án thuộc diện chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận hay chưa; và
• Quan điểm của cơ quan quản lý nhà ở địa phương tại nơi có căn hộ dự định giao dịch dưới hình thức chuyển nhượng HĐMB NOHTTL để xác định rằng giao dịch chuyển nhượng có được phép thực hiện theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng hay cần phải thực hiện theo giao dịch chuyển nhượng nhà ở có sẵn theo Luật nhà ở, từ đó, giảm thiểu các rủi ro liên quan cho người mua.

Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.