Trong những năm gần đây, loại hình Căn hộ Penthouse ở Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt những người thích căn hộ sang trọng và đẳng cấp. Để đáp ứng nhu cầu của người dân, hiện nay có nhiều dự án đã bán loại căn hộ này, có thể kể đến dự án Vinhomes Skylake Phạm Hùng, Sun Grand City Ancora Residence, Vinhomes Metropolis[1], Masteri Thảo Điền[2]… Mặc dù đã có mặt trên thị trường căn hộ tại các thành phố lớn ở Việt Nam, nhưng các vấn đề pháp lý về Căn hộ Penthouse dường như vẫn còn rất mới và cần có quy định pháp luật đặc trưng để phát triển thị trường bất động sản đối với loại căn hộ này. Bài viết sẽ trình bày một số vấn đề pháp lý cần lưu tâm liên quan đến sở hữu chung, sở hữu riêng và cấp Giấy chứng nhận cho Căn hộ Penthouse.

Cấp Giấy chứng nhận cho Căn hộ Penthouse theo quy định pháp luật và thực tiễn

Là một dạng căn hộ chung cư, Căn hộ Penthouse cũng cần đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định pháp luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”), với những điều kiện có thể kể đến như sau:

i.   Người mua đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam[3], tổ chức, cá nhân nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện về hình thức, điều kiện, thời hạn, số lượng căn hộ chung cư được sở hữu[4];

ii.   Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải gửi Sở Tài nguyên và Môi trường sau khi hoàn thành công trình các giấy tờ liên quan đến việc hoàn thành xây dựng và đưa công trình vào sử dụng theo quy định[5] sao cho phù hợp với hồ sơ dự án đã được phê duyệt, gồm có (i) bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng mua bán căn hộ đã ký;  (ii) giấy phép xây dựng; (iii) thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; (iv) danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (liệt kê các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; và (v) sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ; và

iii.   Việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký phải phù hợp với các nội dung trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật (“Hợp đồng mua bán căn hộ”)[6]. Cụ thể, các yếu tố thể hiện trên Giấy chứng nhận như phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư cũng phải trùng khớp với Hợp đồng mua bán căn hộ[7]. Tuy nhiên, thông tin về các phần diện tích này phải phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Căn hộ Penthouse có sự khác biệt trong thiết kế so với căn hộ chung cư khác, đó là có phần thiết kế mở để kết nối căn hộ và sân thượng. Mặc dù khác biệt này tạo ra sự tiện lợi, đẳng cấp và không gian riêng tư của chính Căn hộ Penthouse so với các sản phẩm nhà ở khác, tạo ra dấu ấn so với các dự án nhà ở nói chung, nhưng chính thiết kế mở với sân thượng hiện nay đang gặp trở ngại trong cách xác định phần diện tích sở hữu riêng của Căn hộ Penthouse và được nhiều người quan tâm.

Quy định về phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng khi Cấp Giấy chứng nhận cho Căn hộ Penthouse

Luật Nhà ở 2014[8] quy định khá chi tiết về phần sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung cư, trong đó:

i.   Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; và

• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

ii.   Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;…

Như vậy, theo pháp luật về nhà ở thì sân thượng đang được xác định là phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Đối chiếu với quy định pháp luật nêu trên, việc thiết kế dành một phần sân thượng cho Căn hộ Penthouse như một số dự án hiện nay, sẽ tạo nên sự lúng túng và khó khăn khi áp dụng căn cứ pháp lý cho việc xác định sở hữu chung và sở hữu riêng để cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể, nếu xác định phần sân thượng thiết kế dành cho Căn hộ Penthouse thì phần diện tích này được xem là diện tích bên trong căn hộ, tức thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ. Tuy nhiên, nếu xác định đây chỉ là sân thượng thì phần không gian này thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, không thuộc sở hữu riêng của đối tượng nào.

Thực trạng của một số dự án cho thấy khó khăn về mặt pháp lý khi áp dụng phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng đối với Căn hộ Penthouse này, dẫn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thể/chưa thể cấp Giấy chứng nhận cho Căn hộ Penthouse và còn chờ hướng dẫn thêm đối với loại hình căn hộ mới này.

Kiến nghị hoàn thiện về sở hữu chung – sở hữu riêng của Căn hộ Penthouse

Với nhu cầu và xu hướng sử dụng hiện nay, là một trong những điểm thu hút nguồn lực trên thị trường bất động sản, Căn hộ Penthouse nên được tạo khung pháp lý để phát triển. Pháp luật cần có những quy định phù hợp để vừa đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu Căn hộ Penthouse, vừa tạo không gian sử dụng cho các chủ sở hữu các căn hộ còn lại theo quy định. Nhóm tác giả đề xuất hoàn thiện vấn đề này như sau:

Phương án dài hạn: Hoàn thiện cơ sở pháp luật về xây dựng, phòng cháy chữa cháy để bảo đảm Căn hộ Penthouse có thể có không gian mở có thể kết nối với một phần sân thượng, mà vẫn bảo đảm các tiêu chí an toàn kỹ thuật và phòng chống cháy nổ, đảm bảo phần sân thượng này không bị chồng lên diện tích sử dụng làm hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà chung cư, các thiết kế còn lại bảo đảm theo đúng tiêu chuẩn căn hộ chung cư (như diện tích, không gian…)[9]. Bên cạnh đó, đề xuất thêm các loại hình căn hộ mới trong Luật nhà ở và cách thức xác định phần diện tích thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung theo các tiêu chí đã được thông qua hoặc đã được phê duyệt trong hồ sơ thiết kế, hồ sơ dự án theo quy định pháp luật liên quan.

Phương án tạm thời: Trong thời gian chờ sự thay đổi của hệ thống pháp luật, Chủ đầu tư và bên mua có thể thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán căn hộ về việc cấp Giấy chứng nhận đối với phần sân thượng sẽ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp không được chấp thuận, phần diện tích không được công nhận thì sẽ được các Bên xử lý theo Hợp đồng mua bán căn hộ, còn các phần diện tích còn lại (không thuộc phần sân thượng) sẽ vẫn được cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Phương án này sẽ giúp các Bên có quy trình xử lý cụ thể cho giai đoạn xin cấp Giấy chứng nhận và giúp giảm thiểu tranh chấp phát sinh cho cả Chủ đầu tư, vì Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải cấp Giấy chứng nhận trong một thời gian nhất định sau khi đã bàn giao căn hộ vào sử dụng.

Loại hình Căn hộ Penthouse trở thành một trong những điểm thu hút của các chung cư cao cấp, phù hợp với nhu cầu của nhiều đối tượng trong xã hội hiện nay. Qua những phân tích trên, để phát triển lâu dài, pháp luật cần có những quy định phù hợp để tạo điều kiện phát triển loại căn hộ này, đồng thời đảm bảo phù hợp với các tiêu chuẩn, thiết kế của nhà chung cư. Bên cạnh đó, khi chuẩn bị mua Căn hộ Penthouse, người mua cần kiểm tra tính pháp lý đầy đủ của dự án nhà ở, và rà soát các thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán căn hộ để đảm bảo quyền và lợi ích của chính mình./.