Tiếp theo bài viết về các điều kiện pháp lý mà một dự án phân lô bán nền cần có, thì có thể thấy rằng nhiều dự án phân lô bán nền được rao bán nhưng chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, các dự án này vẫn tiến hành các thủ tục rao bán công khai và có những người mua vẫn đặt tiền. Bởi vì những dự án này thường đưa ra một số giấy tờ pháp lý để thay thế và thuyết phục người mua.

Thông qua báo chí, có thể thấy một số dự án phân lô bán nền đã hoạt động ẩn dưới một số các hình thức sau đây:

1. Phân lô tách thửa các nền đất có nguồn gốc sở hữu của cá nhân

Cách thức thường thấy đối với những phần đất nền ở vùng ven các đô thị là công ty lập dự án sẽ tiến hành gom đất nông nghiệp và để cho các cá nhân đứng tên. Sau đó, công ty sẽ thuê vẽ sơ đồ phân lô thành nhiều nền đất, ký hợp đồng với công ty môi giới để gia tăng sự tin cậy và tìm kiếm khách hàng, tự đặt tên dự án, rao bán với những lời hứa về pháp lý đầy đủ, sở hữu lâu dài và phù hợp với sự phát triển đô thị.

Giấy tờ pháp lý thường được đưa ra cho người mua là các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân, giấy tờ uỷ quyền cho công ty để tạo lòng tin đối với người mua và một số bản vẽ phân lô tách thửa chưa được xác thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Thủ tục chuyển nhượng trao đổi với người mua cũng theo các bước như đặt cọc, tách thửa và sau khi được tách thửa thì ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số phòng công chứng cũng cho phép ký công chứng các hợp đồng đặt cọc trước khi tách thửa, tuy vậy, nếu phòng công chứng không thực hiện thì công ty dự án cũng có thể lý giải theo quy định của pháp luật thì việc đặt cọc không bắt buộc công chứng, chứng thực.

Hậu quả đối với người mua sau khi đã đặt cọc là chờ đợi việc thực hiện các thủ tục tách thửa đối với đất của cá nhân, nhưng thủ tục bị kéo dài, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện. Bởi vì nguồn gốc đất thường là đất nông nghiệp, tại thời điểm yêu cầu tách thửa đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, thì chưa phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương, nên hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất bị đóng băng.

2. Núp bóng dự án phân lô bán nền để huy động vốn trái phép

Vụ việc điển hình có thể kể đến là các dự án của Công ty địa ốc Alibaba đã được báo chí đăng tải. Hình thức dự án loại này cũng tiến hành thuê vẽ sơ đồ phân lô, làm đường nội bộ, rao bán với giá rẻ chia làm nhiều đợt thanh toán tiện lợi, cam kết khả năng sinh lời lớn và phù hợp với hướng phát triển đô thị.

Giấy tờ pháp lý thường trình cho người mua là các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cá nhân, bản vẽ quy hoạch giao thông khu vực, bản vẽ phân lô nhưng chưa có xác nhận cấp có thẩm quyền và một số công văn, tài liệu của công ty thể hiện đang trong quá trình xin phép địa phương.

Vì dự án chưa được cấp phép, nên các công ty sẽ không thể trực tiếp ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà sẽ thuyến phục người mua ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay hoặc hợp đồng quyền chọn để người mua có nhiều sự lựa chọn và tin rằng số tiền đặt mua có thể được hoàn lại.

Tuy vậy, việc không thực hiện đúng thủ tục, người mua sẽ đứng trước rủi ro mất tiền vì các công ty huy động vốn trái phép có thể bị cơ quan nhà nước tiến hành các biện pháp hành chính như phạt tiền, thu hồi dự án, hoặc hình thức hình sự để truy tố các cá nhân lừa đảo trong các công ty dự án ảo này.

Như vậy, người mua cần đánh giá đầy đủ các tài liệu mà dự án phân lô bán nền cung cấp, thay vì chỉ tin tưởng vào thuyết minh, hội nghị khách hàng của công ty dự án. Bên cạnh đó, người mua cần thực hiện các bước kiểm tra các tài liệu pháp lý với văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương để xác thực tính pháp lý của dự án và có thể tham vấn ý kiến luật sự trước khi ký những hợp đồng không ghi rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giúp người mua tránh tranh chấp hay tránh mất tiền từ những dự án phân lô bán nền ảo.

Nguyễn Phương Thảo - Luật sư 

Lê Thị Dung - Trợ lý Luật sư