Trần Thị Như Quý - Junior Associate

 Lê Thị An - Paralegal

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai (“Nghị định 101”) có hiệu lực từ 01/8/2024, thay thế Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (“Nghị định 43”) trong đó có một số thay đổi về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”). Cùng với đó, Cục đăng ký và dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng ban hành Công văn 1589/CĐKDLTTĐĐ ngày 20/11/2024 hướng dẫn giải quyết hồ sơ cấp Giấy Chứng Nhận trong các dự án phát triển nhà ở (“Công văn 1589”). Bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ tóm tắt các quy định cũ và cập nhật những quy định mới để thấy rõ những thay đổi từ sự điều chỉnh các quy định pháp luật.

1. Tóm tắt các quy định trước đây và điểm mới từ Nghị định 101 và Công văn 1589 về cấp Giấy Chứng Nhận

Trước khi Nghị định 101 ra đời, việc cấp Giấy Chứng Nhận đã được quy định tại các văn bản pháp lý như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 43. Theo đó, tại Điều 26.7 của Luật Nhà ở 2014 và Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở (“Chủ Đầu tư”) có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua thanh toán đủ tiền trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy Chứng Nhận cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận.

2. Thay đổi về thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận trường hợp Bên nhận chuyển nhượng trực tiếp nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy Chứng Nhận

Khi Bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận thì Chủ Đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý cho Bên nhận chuyển nhượng. Trường hợp Chủ Đầu tư chưa nộp hoặc nộp chưa đủ các giấy tờ theo quy định, trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo cho Chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ còn thiếu. Nếu quá thời gian nêu trong thông báo Văn phòng đăng ký đất đai dừng giải quyết thủ tục, trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký và nêu rõ lý do không đủ thành phần hồ sơ.

Bên cạnh đó, trường hợp Bên nhận chuyển nhượng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy Chứng Nhận thì khi nhận giấy Chứng Nhận phải nộp cho cơ quan trả kết quả giấy tờ chứng minh đã thanh toán đủ 100% tiền mua, tiền thuê mua và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật.

3. Kết luận

Việc ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai để quy định chi tiết các nội dung trong Luật đất đai 2024 và Công văn 1589 là cần thiết, để hướng dẫn chi tiết việc giải quyết hồ sơ cấp Giấy Chứng Nhận trong dự án phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ Đầu tư và người nhận chuyển nhượng nhà ở trong dự án bất động sản. 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về quy định cấp giấy chứng nhận trong dự án phát triển Nhà Ở. Nếu công ty bạn cần tư vấn thực hiện các báo cáo trên và các vấn đề về đầu tư, doanh nghiệp. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.