Nguyễn Phương Thảo – Senior Associate

 Nguyễn Thị Mỹ Linh – Junior Associate

1. Một số Khái niệm – Diễn giải đáng chú ý

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 3.21 Luật Đất đai 2024)

• Tập trung, tích tụ đất nông nghiệp: Là việc tăng diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất thông qua các phương thức được quy định tại Điều 192 và 193 Luật Đất đai 2024, đảm bảo các nguyên tắc và điều kiện pháp luật đất đai quy định. (Điều 192, 193 Luật Đất đai 2024).

• Góp QSDĐ: là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, bổ sung quy định sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội.

2. Các quy định về Lựa chọn nhà đầu tư

a. Tiếp cận quyền sử dụng đất

Nhà đầu tư có thể có QSDĐ thông qua các hình thức sau:

• Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (có phương án sử dụng đất nông nghiệp được phê duyệt);
• Nhận góp vốn bằng QSDĐ;
• Mua tài sản gắn liền trên đất thuê trả tiền hàng năm;
• Thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ;
• Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; và
• Nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất cần chuyển mục đích có thể thực hiện thông qua các hình thức như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, hoặc lựa chọn nhà đầu tư mà không qua đấu giá/đấu thầu khi đáp ứng một số điều kiện nhất định theo pháp luật.

b. Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Quy trình thực hiện dự án đầu tư liên quan đến các sản phẩm bất động sản sẽ bao gồm các bước cơ bản:

• Lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Lập quy hoạch mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết 1/500;
• Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM), hồ sơ thiết kế phòng cháy chữa cháy (PCCC), và thỏa thuận đấu nối hạ tầng, thiết kế cơ sở, lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng;
• Thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng điều kiện cho thuê/cho thuê lại bất động sản;
• Niêm yết thông tin công khai về bất động sản; và
• Các thủ tục hoàn thiện dự án kinh doanh bất động sản để đưa vào hoạt động chính thức.

3. Thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ

Hạn chế chuyển nhượng QSDĐ: tổ chức kinh tế trong nước không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ khi có sự chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, họ chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, và được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

4. Phân biệt Tập trung, tích tụ đất nông nghiệp

5. Dự án đầu tư có hoạt động lấn biển

a. Định nghĩa

Lấn biển là việc mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam. Dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển của dự án đầu tư là tập hợp các giải pháp, đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động san lấp, lấn biển, xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch nhằm tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, phòng chống thiên tai, thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều 3 Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển.

b. Quản lý khu vực biển thuộc dự án đầu tư có thực hiện hoạt động lấn biển

Khu vực biển phải thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và dự án đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Diện tích, ranh giới và vị trí của khu vực biển được xác định để lấn biển phải tuân thủ theo pháp luật về đo đạc bản đồ. Việc quản lý và sử dụng khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển được áp dụng tương tự như đối với đất đai trên đất liền. Nghiệm thu hoàn thành lấn biển sẽ được thực hiện theo tiến độ hạng mục lấn biển của dự án đã được phê duyệt. Phần diện tích đất hình thành từ hoạt động lấn biển sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về các điểm mới Luật đất đai 2024. Nếu công ty bạn cần tư vấn thực hiện các báo cáo trên và các vấn đề về đầu tư, doanh nghiệp. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.