Nguyễn Phương Thảo – Luật sư Cao cấp

Nguyễn Thị Mỹ Duyên – Trợ lý Luật sư

Sau gần 10 năm thi hành, Luật Nhà ở 2014 đã xuất hiện một số bất cập liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội cho cả chủ đầu tư dự án và người mua, đơn cử như việc chủ đầu tư dự án phải xác định giá đất, tiền sử dụng đất được miễn để được hưởng ưu đãi tiền sử dụng đất hoặc số lượng nhà ở xã hội được bán chưa đủ đáp ứng lượng cầu của thị trường. Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã xây dựng những quy định mới với đầy tiềm năng giải quyết được các bất cập của luật cũ về vấn đề nhà ở xã hội.

1.      Bổ sung đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng thêm hai (02) đối tượng mới được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội gồm (i) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp và (ii) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

Cụ thể, doanh nghiệp trong khu công nghiệp sẽ được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp mình thuê lại, do đó được xem là đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Quy định này sẽ tạo điều kiện được tiếp cận nhà ở xã hội hơn cho một bộ phận không nhỏ những người có nhu cầu cao về nơi cư trú để học tập, sinh sống và làm việc mà đang gặp khó khăn về tài chính trong vấn để mua nhà ở.

2.      Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là chủ thể có quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sẽ tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội thông qua các hình thức sau đây:

• Đầu tư vốn
• Thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; hoặc
• Hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong nước để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng      nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Quy định mới này có thể xem là một cơ hội đầu tư mới đầy tiềm năng cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt khi các ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội ngày càng hấp dẫn và thuận lợi hơn so với quy định trước đây của Luật Nhà ở 2014.

3.      Chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Theo Điều 88 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xây dựng sẵn. Theo đó đã có quy định mới cho phép hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi thực hiện hình thức này, chủ đầu tư của dự án không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tiến độ của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội hình thành trong tương lai được quy định phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ dự án được phê duyệt và tuân thủ theo các mốc như sau:

• Số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có);
• Tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua; và
• Không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

4.       Nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Theo Điều 85 Luật Nhà ở 2023, các ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công sẽ bao gồm:

• Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, giảm và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
• Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
• Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại; và
• Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội.

Có thể thấy là những ưu đãi này có tính chất đặc thù hơn so với pháp luật đầu tư, nhằm thu hút nguồn vốn và sự quan tâm của các doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội. Đây cũng là một minh chứng rõ nét cho sự quyết tâm của Nhà nước trong việc hoàn thành kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và giải quyết sự thiếu hụt về nguồn cung nhà ở xã hội

5.      Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được đóng góp bằng tiền để thực hiện nghĩa vụ để lại diện tích đất cho             xây dựng nhà ở xã hội

Pháp luật về nhà ở trước đây quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội và việc đóng khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất phải đề dành chỉ áp dụng cho dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha.

Hiện tại, Luật Nhà ở 2023 đã có thay đổi theo hướng trao quyền quyết định phương án (i) để dành 20% tổng diện tích đất, hoặc phương án nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội, nếu được Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét và chấp thuận. Điều này giúp cho nhà nước có thể nhận được tiền đóng góp từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để đầu tư tập trung cho phát triển nhà ở xã hội

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã mang lại những thay đổi quan trọng như mở rộng quyền lợi cho các đối tượng được hỗ trợ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia, cùng các ưu đãi hấp dẫn cho chủ đầu tư, đây là thời điểm thuận lợi để các doanh nghiệp xem xét cơ hội đầu tư phát triển nhà ở xã hội, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.