Dự án ma hay còn gọi là dự án phân lô bán nền ảo là những dự án có yếu tố lừa đảo, không có thực chỉ nằm trên giấy tờ, mang tính tự phát và không đảm bảo tính pháp lý của dự án theo quy định của pháp luật, lợi dụng sự thiếu kinh nghiệm, thiếu cẩn trọng của các nhà đầu tư nhằm mục đích trục lợi bất chính

Theo quy định tại Điều 1.17 của Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, dự án được phân lô bán nền khi và chỉ khi (i) Chủ đầu tư dự án hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; (ii) Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; (iii) Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; (iv) Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, nếu có; và (v) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.

Cơ sở pháp lý đã được quy định rõ ràng, tuy nhiên, trên thực thế vẫn có rất nhiều dự án phân lô bán nền ảo tồn tại và lừa đảo. Do đó, để hạn chế bị lừa đảo, các nhà đầu tư cần thật sự cẩn trọng, tỉnh táo và và ít nhất phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để kiểm tra cũng như xem xét nếu dự án không đảm bảo các vấn đề được liệt kê dưới đây thì nhà đầu tư cần thận trong vì đó có thể là dự án phân lô bán nền ảo. Theo đó, DIMAC liệt kê dưới đây bốn (04) vấn đề chính mà nhà đầu tư nên lưu ý trước khi giao dịch mua bán bất động sản, cụ thể:

    i. Lựa chọn chủ đầu tư là doanh nghiệp uy tín, có nhiều kinh nghiệm, minh bạch trong mọi vấn đề và chưa từng có hành vi vi phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực bất động sản;

    ii. Yêu cầu kiểm tra chi tiết hồ sơ pháp lý của dự án như quyết định giao đất, quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và giấy tờ thể hiện việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai của dự án, nếu có;

   iii. Khảo sát thực tế về vị trí và cơ sở hạ tầng của dự án đồng thời, liên hệ cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra sự phê duyệt, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, .v.v.; và

   iv. Xem xét giá chào bán cẩn thận, thường trong dự án phân lô bán nền ảo giá chào bán thường thấp hơn giá thị trường nhiều và lợi nhuận được hứa hẹn cao bất thường trong một thời gian ngắn.

Trường hợp nhà đầu tư phát hiện dự án phân lô bán nền là lừa đảo sau khi đã tiến hành mua thì cần liên hệ chủ đầu tư để tiến hành thương lượng yêu cầu hoàn trả khoản tiền đã thanh toán, hoặc có thể gửi đơn tố cáo đến công an, khởi kiện ra Tòa án hoặc Trọng tài tùy từng trường hợp để bảo vệ quyền lợi của mình.

Luật sư Phạm Quốc Tuấn - Luật sư Trưởng Công ty Luật DIMAC

Lê Thị Dung - Trợ lý Luật sư