MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MẪU TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO NGHỊ ĐỊNH 02/2022

Nguyễn Phương Thảo – Luật sư

Nguyễn Quỳnh Như & Nguyễn Thị Mỹ Linh – Trợ lý Luật sư

Ngày 06/01/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (“Nghị định 02”). Nghị định 02 có hiệu lực kể từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP (“Nghị định 76”). Theo đó một trong những điểm đáng chú ý đó là các hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản (“KDBĐS”) bắt buộc phải lập theo mẫu quy định tại Nghị định 02.

Phạm vi bài viết này sẽ đề cập đến các vấn đề pháp lý cần lưu ý cho các bên khi tham gia giao kết, xác lập Hợp đồng KDBĐS kể từ thời điểm có hiệu lực của Nghị định 02.

1. Tổng quát chung về các mẫu hợp đồng áp dụng trong KDBĐS

Tại Điều 6 Nghị định 02 nêu rõ 8 mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản liên quan đến việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản gồm:

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;
2. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;
3. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;
4. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác;
5. Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;
6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
7. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
8. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.

(Sau đây gọi chung là “Hợp đồng mẫu”)

2. Tính bắt buộc áp dụng về cả nội dung và hình thức của Hợp đồng mẫu

Điều 6 Nghị định 02 đã quy định cụ thể rằng các hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất đông sản và chuyển nhượng dự án bất động sản “phải lập thành hợp đồng theo mẫu”. Như vậy, việc sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản đã mang tính bắt buộc thay vì chỉ là “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như quy định tại Nghị định 76 trước đây.

Chúng tôi đánh giá quy định bắt buộc này có những ưu điểm để hướng về sự bảo vệ của pháp luật đối với các bên là khách hàng của các dự án KDBĐS về nhà ở, như bảo vệ các bên mua, thuê mua nhà ở, thường ở vị thế không thể thương lượng các điều khoản trong hợp đồng về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, có một thực tế phổ biến rằng các chủ đầu tư dự án KDBĐS thường là bên nắm lợi thế và đưa ra các điều khoản mẫu có lợi trong các bộ hợp đồng mẫu, như các điều khoản cam kết tiến độ bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hay tiêu chuẩn kỹ thuật khi bàn giao thường không được đề cập một cách rõ ràng. Bên cạnh đó, tính bắt buộc thực hiện theo Hợp đồng mẫu trong KDBĐS có thể giúp cơ quan chức năng quản lý về mặt giao kết hợp đồng theo hướng hạn chế các hoạt động KDBĐS không được quy định theo pháp luật về KDBĐS. Cụ thể, các loại Văn bản thỏa thuận hay Hợp đồng nguyên tắc cho mục đích mua, thuê, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng sẽ vi phạm Hợp đồng mẫu về hình thức (và có thể vi phạm nội dung điều khoản) và theo đó, có thể bị vô hiệu khi vi phạm điều kiện về hình thức mà pháp luật có quy định bắt buộc.

Tuy việc quy định Hợp đồng mẫu có thể có những ưu điểm như trên, những hạn chế trong quy định bắt buộc áp dụng các mẫu hợp đồng trên thực tế có thể kể đến là Hợp đồng mẫu đã thu hẹp quyền tự do giao kết các điều khoản của các bên trong Hợp đồng mẫu. Cụ thể các bên khi áp dụng Hợp đồng mẫu phải đảm bảo có đầy đủ các nội dung cũng như tuân thủ bố cục điều khoản trong Hợp đồng mẫu tương ứng với từng loại hình kinh doanh bất động sản. Như vậy, liệu rằng các bên có được các bên có được thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng mẫu hay không? Nghị định 02 vẫn còn bỏ ngỏ vấn đề này.

Theo quan điểm của chúng tôi, trong trường hợp có thỏa thuận các điều khoản bổ sung và các điều khoản này không vi phạm pháp luật cũng như không mâu thuẫn nội dung các điều khoản theo Hợp đồng mẫu thì áp dụng theo Điều 385 Bộ luật dân sự (“BLDS”), các bên vẫn có thể thỏa thuận bổ sung các điều khoản khác bên cạnh các điều khoản cố định trong các hợp đồng mẫu với điều kiện các thỏa thuận này không được trái với quy định của pháp luật.

3. Sử dụng Hợp đồng mẫu nhưng vẫn phải đăng ký hợp đồng theo mẫu

Theo Khoản 1, Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký theo quy định trên. Vì vậy, chủ đầu tư (bên bán) cần thực hiện và hoàn thành thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công Thương (tùy theo phạm vi áp dụng) trước khi ký kết với khách hàng.

Như vậy, việc sử dụng các mẫu hợp đồng được quy định trong Nghị định 02 không đương nhiên loại trừ chủ đầu tư (bên bán) khỏi nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu. Hiện tại cho thấy đang có quy định chồng chéo về việc sử dụng Hợp đồng mẫu theo Nghị định 02, nhưng vẫn phải đăng ký hợp đồng theo mẫu theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg đối với các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

4. Tranh chấp hợp đồng mẫu liên quan đến các điều khoản không rõ ràng

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được đăng ký và được xem là hợp đồng theo mẫu như quy định tại Điều 405 BLDS. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, cụ thể là chủ đầu tư (bên bán) phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.

Đối với các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản khác (hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư, hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng…) dù Nghị định 02 bắt buộc các bên phải ký kết theo mẫu hợp đồng tương ứng nhưng các hợp đồng này không được xem là hợp đồng theo mẫu theo quy định tại Điều 405 BLDS. Bởi lẽ các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản do Nhà nước ban hành và bắt buộc áp dụng, việc sử dụng các mẫu hợp đồng này không phải “do một bên đưa ra”. Như vậy, đối với các điều khoản không rõ ràng tồn tại ngay trong Hợp đồng mẫu sẽ được giải thích theo hướng bất lợi cho chủ đầu tư hay không khi có tranh chấp xảy ra?

Nghị đinh 02 chưa có quy định về vấn đề này. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi có thể áp dụng quy định “Giải thích hợp đồng” theo Điều 404 BLDS để giải quyết vấn đề khi xảy ra tranh chấp điều khoản của Hợp đồng mẫu. Cụ thể, cơ quan giải quyết tranh chấp có thể xem xét các tiêu chí khi giải thích các điều khoản không rõ ràng như sau: (i) ngôn từ của hợp đồng; (ii) ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng; (iii) mục đích, tính chất của hợp đồng; (iv) tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng; và (v) đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên.

5. Liệu giao dịch có vô hiệu khi không áp dụng Hợp đồng mẫu trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Căn cứ Điều 17.2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn vản. Ngoài ra, Điều 6 Nghị định 02 cũng quy định việc bắt buộc áp dụng các hợp đồng mẫu trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy, có thể thấy đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc sử dụng các mẫu hợp đồng theo từng loại hình cụ thể là một điều kiện về hình thức của hợp đồng phải tuân thủ. Trường hợp các bên không áp dụng hợp đồng mẫu có thể được xác định là vi phạm về hình thức của hợp đồng và hợp đồng có thể bị vô hiệu theo Điều 129 BLDS.

Tuy vậy, theo Khoản 1 Điều 129 BLDS, nếu giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó, theo đó, có thể xảy ra trường hợp các hợp đồng trong KDBĐS không áp dụng và tuân thủ tuyệt đối Hợp đồng mẫu (về bố cục điều khoản hay sự bổ sung các điều khoản), ví dụ các bên vẫn sử dụng Văn bản thỏa thuận hoặc Hợp đồng hứa mua hứa bán là những mẫu hợp đồng phổ biến trong KDBĐS hiện nay, nếu các bên đồng ý, đã được xác lập và thi hành ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, vẫn có thể được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực dù có thể vi phạm hình thức áp dụng Hợp đồng mẫu.

6. Mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú

Các giao dịch về loại hình căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú trong thời gian dài vừa qua vẫn diễn ra bất kể Chính phủ chưa có các quy định hướng dẫn chi tiết về giao dịch này. Các mẫu hợp đồng trên thị trường do các Chủ đầu tư tự xây dựng và áp dụng cho từng dự án và chính sách kinh doanh cụ thể, chưa có tính thống nhất. Nghị định 02 ban hành mẫu hợp đồng cho loại căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú đã tạo ra cơ sở tham chiếu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các bên tham gia hợp đồng này có cơ sở giao kết, tiến hành giao dịch.

Bên cạnh đó, thông qua các quy định về Hợp đồng mẫu về mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú tại Nghị định 02, có thể thấy rằng, Chính phủ Việt Nam đã từng bước công nhận “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật liên quan đến các sản phẩm kết hợp này sẽ chưa thể được hoàn thiện chỉ bởi Nghị định 02 mà còn sẽ phải chờ tới hoàn thiện các quy định có liên quan như các cơ chế về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất của Luật Đất đai đối với dự án kết hợp lưu trú này, cùng với việc hoàn thiện các quy chế quản lý vận hành tòa nhà có căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng để bảo đảm tối đa quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia trong các giao dịch hợp đồng này.

Nghị định 02 đã được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 01/03, hiện tại đang có những ưu điểm và những hạn chế trong việc triển khai, áp dụng Hợp đồng mẫu. Để bảo đảm tính tuân thủ pháp luật cho các chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch trong KDBĐS, chúng tôi khuyến nghị rằng trước khi tiến hành giao kết hợp đồng cụ thể, các bên phải xem xét và áp dụng bộ điều khoản đã được quy định bắt buộc trong Hợp đồng mẫu. Bên cạnh đó, đối với những điều khoản tùy nghi hay điều khoản bổ sung bởi các bên, các bên sẽ phải xem xét việc bổ sung thêm có dẫn đến mâu thuẫn với điều khoản đã được thiết lập mẫu theo Nghị định 02 hoặc các điều khoản này có trái với quy định của pháp luật hay không, để bảo đảm các nội dung tùy nghi này sẽ có hiệu lực thi hành.