Trong Qúy II năm 2021, Việt Nam nổi lên như một điểm nóng đầu tư mạo hiểm ở Đông Nam Á với số lượng doanh nghiệp được cấp phép ngày càng tăng giúp thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng. Trong năm tháng đầu năm 2021, chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đã cấp phép cho 14.543 doanh nghiệp với tổng vốn đăng ký 10,7 tỷ USD, tăng lần lượt 5,8% và 36,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Những yếu tố này chắc chắn đã giúp hỗ trợ nhu cầu thuê văn phòng tại các thành phố trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng.[1] Bài viết này tổng hợp thông tin về triển vọng của thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam, đồng thời lưu ý một số vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê văn phòng theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay.

Thị trường văn phòng cho thuê có triển vọng phục hồi

Theo báo cáo của CBRE, trong nửa đầu năm 2021, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục cho thấy tín hiệu phục hồi, mặc dù nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19. Trong 06 tháng đầu năm 2021, tổng diện tích hấp thụ của thị trường văn phòng Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh lần lượt đạt 60.000 m2 và 33.000 m2[2]. Theo đó, ở Hà Nội tỷ lệ hấp thụ/ lấp đầy của văn phòng Hạng A là 81%, của văn phòng Hạng B đạt 88,5%. Tại Hồ Chí Minh tỷ lệ này cao hơn, đạt tương ứng là 87,8% và 90,9%. Trong khi tại Đà Nẵng, số lượng giao dịch giảm và giá thuê mặt bằng cũng giảm so với thời điểm trước Covid (có những nơi giảm gần 40%), nhưng vẫn ghi nhận một lượng cầu nhất định cho việc mở rộng mặt bằng hoặc mở thêm chi nhánh văn phòng tại Đà Nẵng[3].

Các ngành Ngân hàng/Tài Chính/Bảo hiểm và CNTT/Truyền thông/Viễn thông tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cho thị trường. Ngành Sản xuất và Không gian làm việc linh hoạt vốn tích cực trước năm 2020 đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh và không mở rộng mạnh mẽ tại các dự án văn phòng truyền thống.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, mặc dù trong ngắn hạn thị trường còn chưa ổn định do tác động của làn sóng COVID-19 mới, triển vọng trung hạn của thị trường là tích cực. CRBE dự báo trong năm nay TP HCM và Hà Nội sẽ có thêm gần 180.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê mới. Trong khi đó Đà Nẵng dự kiến sẽ không ghi nhận thêm nguồn cung mới trong nửa sau 2021. Nhiều khả năng các nguồn cung hiện tại và tương lai sẽ phát triển theo xu hướng phát triển các gói dịch vụ cho thuê linh hoạt hơn, dịch chuyển nguồn cung văn phòng ra khu vực ngoài trung tâm[4], đồng thời chú trọng đến các yếu tố thân thiện môi trường và đảm bảo an toàn sức khỏe hơn, để thích ứng với các diễn biến phức tạp của dịch bệnh trong nước và trên toàn cầu.

  Trụ sở làm việc của văn phòng DIMAC tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng

Một số vấn đề pháp lý cần biết khi cho thuê văn phòng

Về mặt pháp lý, cho thuê văn phòng được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó ngoài việc phải đáp ứng các yêu cầu chung đối với loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản như: (i) có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong GCNQDSĐ; (ii) không có tranh chấp liên quan đến bất động sản cho thuê; và (iii) không bị kê biên để thi hành án,[5] cũng như các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy thì doanh nghiệp hoạt động cho thuê văn phòng cần lưu ý các vấn đề, điều kiện sau đây: 

a. Ngành nghề đăng ký kinh doanh cho thuê văn phòng

Theo Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg, dịch vụ cho thuê văn phòng được xếp vào nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản (mã ngành 6810).

Riêng các mô hình khu làm việc chung hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo lại không thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mà thuộc ngành hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh khác còn lại chưa được phân vào đâu (mã ngành 8229). Chúng tôi cho rằng có sự khác biệt này là do chính sách khuyến khích tạo điều kiện cho sự phát triển của các tổ chức hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp đổi mới sáng tạo.

b. Vốn pháp định

Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này". Trong đó Khoản 2 quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật."

Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi một số điểm đáng lưu ý của Luật kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, tại Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư đã bỏ yêu cầu về vốn pháp định và sửa đổi như sau "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.” Như vậy, kể từ ngày 01/01/2021, là thời điểm có hiệu lực của Luật Đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản về mặt nguyên tắc không buộc phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỉ đồng như trước đây. Tuy nhiên, điều kiện vốn tối thiểu 20 tỷ đồng quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ("Nghị định 76") hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cho đến nay vẫn còn hiệu lực và chưa được sửa đổi hay bãi bỏ. Do đó các tổ chức đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản sau ngày 01/1/2021 có thể vẫn buộc phải đáp ứng yêu cầu về vốn tối thiểu cho tới khi có quy định mới sửa đổi Điều 3 Nghị định 76. Chúng tôi cho rằng dự thảo thay thế Nghị định 76 hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến được thông qua trong thời gian tới có thể giải quyết được vấn đề này khi cập nhật quy định mới phù hợp với tinh thần sửa đổi của Luật Đầu tư 2020.

c. Xu hướng phát triển các công trình thân thiện môi trường, công trình xanh tại Việt Nam

Trước nay ở Việt Nam các hoạt động phát triển và chứng nhận công trình xanh, công trình hiệu quả năng lượng chủ yếu được chứng nhận theo các tiêu chí, tiêu chuẩn LEED (Hoa Kỳ), Green Mark (Singapore), EDGE (IFC,WB), Lotus (VGBC). Ngày 17/6/2020, Luật sửa đổi một số điều của Luật Xây dựng đã được công bố. Theo đó, Điều 10, Khoản 4 đã nêu rõ "Nhà nước khuyến khích hoạt động đầu tư, chứng nhận công trình xây dựng sử dụng tiết kiệm, hiệu quả năng lượng, tài nguyên và bảo đảm cắc yêu cầu bảo vệ môi trường"[6]. Theo đó, Khoản 6 Điều 3 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định về công trình xanh (Green Building) là công trình xây dựng được thiết kế, xây dựng và vận hành đáp ứng các tiêu chí, tiêu chuẩn về sử dụng hiệu quả năng lượng, tiết kiệm tài nguyên; đảm bảo tiện nghi, chất lượng môi trường sống bên trong công trình và bảo vệ môi trường bên ngoài công trình.

Tuy nhiên vẫn chưa có quy định hướng dẫn thống nhất về hệ thống các tiêu chí, tiêu chuẩn nhằm hỗ trợ thực hiện thiết kế, thi công và vận hành công trình xanh, công trình hiệu quả năng lượng[7]. Để thúc đẩy việc sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả trong các công trình xây dựng, phát triển công trình xanh, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) đã đề xuất cần xây dựng, ban hành các cơ chế ưu đãi cụ thể đối với các công trình sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả, công trình được chứng nhận là công trình xanh (ưu đãi về thuế, phí…).[8]

Ảnh: Tòa nhà văn phòng TechnoPark tại đại đô thị Vinhomes Ocean Park đáp ứng các tiêu chuẩn LEED Platinum, tương đương những toà nhà thông minh top 10 thế giới, với mật độ cây xanh 25%, không gian mở 30%. mặt ngoài toàn bộ tòa nhà được phủ kính Low-E an toàn dày 26mm đón ánh sáng tự nhiên, phân loại rác thải,..[9]

Với làn sóng Covid-19 thứ tư mới nhất và nghiêm trọng nhất ở Việt Nam hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp đã cho làm việc tại nhà trong bối cảnh chính phủ kêu gọi tăng cường các biện pháp giãn cách xã hội. Trong ngắn hạn thị trường bất động sản văn phòng vẫn chưa ổn định trước tác động của làn sóng COVID-19 mới, nhưng hi vọng khi chương trình tiêm chủng vaccine được đẩy nhanh thì triển vọng trung hạn và dài hạn của thị trường cho thuê văn phòng sẽ tăng trưởng tích cực trở lại. Điều quan trọng đối với các dự án văn phòng hiện tại và trong tương lai là cần thích ứng nhanh trong việc điều chỉnh không gian, dịch vụ, phương thức kinh doanh phù hợp với nhu cầu thay đổi của thị trường, cũng như nắm vững các yêu cầu pháp lý nhằm tối ưu hóa hiệu quả hoạt động kinh doanh và hạn chế rủi ro pháp lý.

Thân Trọng Lý - Luật sư Cao cấp

Trần Thị Như Quý - Luật sư Sơ cấp