Nguyễn Phương Thảo - Senior Associate

Nguyễn Thị Mỹ Linh - Junior Associate

Lê Thị An - Paralegal 

Thuê và cho thuê lại bất động sản  trên thị trường Việt Nam xuất phát từ nhu cầu sử dụng mặt bằng phục vụ sản xuất, kinh doanh, văn phòng, ngày một tăng. Các quy định về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có hiệu lực đặt ra yêu cầu tuân thủ đáp ứng điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh trước khi ký kết hợp đồng thuê hoặc hợp đồng cho thuê lại. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều bất động sản chưa có đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết. Những giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro, không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn có thể dẫn đến hệ quả nghiêm trọng như hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bị xử phạt hành chính hoặc không thể triển khai hoạt động kinh doanh theo kế hoạch. Do đó, việc nhận diện rủi ro và áp dụng các giải pháp pháp lý phù hợp là điều kiện tiên quyết để bảo vệ lợi ích của các bên trong hợp đồng.

Thực tiễn thực hiện hợp đồng thuê, cho thuê đối với bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

1.  Bất động sản cho thuê là bất động sản có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng; hoặc một phần công trình chưa được nghiệm thu do xây dựng trái phép. Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê, cho thuê, nếu phát sinh tranh chấp, hợp đồng có khả năng bị tuyên vô hiệu, trong đó sẽ bất lợi cho bên cho thuê khi phải hoàn trả lại những gì đã nhận. Bên cạnh đó, các bên thực hiện hợp đồng có thể bị xử phạt hành chính lên đến 600.000.000 đồng đối với tổ chức và lên đến 300.000.000 đồng đối với cá nhân[1].

2.  Bên cho thuê chưa đáp ứng điều kiện đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định. Trong trường hợp không chứng minh được giao dịch thuộc loại quy mô nhỏ hoặc dưới mức quy mô nhỏ, mà bên cho thuê không đăng ký ngành, nghề kinh doanh bất động sản, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Đồng thời, bên cho thuê còn đối diện với mức xử phạt hành chính lên đến 120.000.000 đồng đối với tổ chức và 60.000.000 đồng đối với cá nhân[2].

3.  Bất động sản đưa vào khai thác cho thuê khi chưa đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC), hoặc bị sử dụng sai công năng so với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt vẫn được các bên đưa vào kinh doanh. Đây là những điều kiện gắn liền với việc vận hành dự án sau khi ký hợp đồng. Không ít doanh nghiệp thuê bất động sản làm nhà xưởng, cửa hàng bán lẻ hoặc cơ sở sản xuất nhưng không thể xin được giấy phép con cần thiết do bất động sản chưa được nghiệm thu PCCC, chưa có hồ sơ môi trường hoặc sử dụng sai mục đích đất. Điều này dẫn đến việc dự án bị đình trệ, kéo dài, nếu vi phạm, bên cho thuê có thể bị xử phạt lên đến 100.000.000 đồng đối với tổ chức và 50.000.000 đồng đối với cá nhân trong trường hợp không có nghiệm thu phòng cháy chữa cháy hoặc môi trường[3]; hoặc lên đến 120.000.000 đồng đối với tổ chức và 60.000.000 đồng đối với cá nhân nếu sử dụng sai công năng[4].

4.  Không tuân thủ hợp đồng mẫu bắt buộc đối với hợp đồng thuê/cho thuê được giao kết bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nếu hợp đồng thiếu các điều khoản được pháp luật quy định bắt buộc phải có trong hợp đồng cho thuê, thì trong trường hợp tranh chấp, hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu do vi phạm về hình thức. Ngay cả những điều khoản được các bên thỏa thuận khác với hợp đồng mẫu cũng sẽ không có giá trị nếu vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội. Đồng thời, hành vi này có thể bị xử phạt hành chính với mức tối đa 120.000.000 đồng đối với tổ chức và 60.000.000 đồng đối với cá nhân[5].

Giải pháp khắc phục

1.  Ký kết hợp đồng với công ty quản lý, vận hành bất động sản để khai thác cho thuê trong thời gian chờ hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để bảo đảm điều kiện đối với bất động sản có sẵn. Giải pháp này tạo sự đồng bộ, bảo đảm việc khai thác tài sản có sự quản lý thống nhất và cho phép chủ sở hữu bất động sản tận dụng dòng tiền ngay cả khi tài sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, về bản chất đây vẫn có thể bị coi là hoạt động kinh doanh bất động sản khi chưa đáp ứng điều kiện, nên chỉ mang tính tạm thời. Chủ sở hữu cần sớm hoàn thiện hồ sơ pháp lý để giảm thiểu nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính.

2.  Ký kết thỏa thuận đặt cọc hoặc ký biên bản ghi nhớ (MOU). Cách này giúp các bên thể hiện ý chí giao kết, đồng thời “giữ chỗ” cho bên thuê mà chưa phát sinh đầy đủ hiệu lực của hợp đồng thuê. Khi bất động sản được hoàn tất về pháp lý, hợp đồng chính thức sẽ được ký. Ưu điểm của giải pháp này là hạn chế rủi ro vô hiệu hợp đồng, trong khi vẫn duy trì cam kết thương mại. Tuy nhiên, thỏa thuận đặt cọc và MOU chỉ mang tính sơ bộ, nên nếu kéo dài quá lâu sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của bên thuê.

3.  Một số doanh nghiệp còn áp dụng mô hình hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), chia sẻ doanh thu hoặc lợi nhuận thay vì hợp đồng thuê/cho thuê lại. Giải pháp này có ưu điểm ở chỗ tận dụng được lợi thế của mỗi bên, nhưng lại đòi hỏi cơ chế pháp lý phức tạp hơn, từ đóng góp vốn, quản lý hoạt động đến phân chia lợi nhuận và rủi ro.

4.  Ngoài ra, đối với những hợp đồng đã ký nhưng thiếu các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mẫu, một giải pháp khả thi là ký phụ lục hợp đồng để bổ sung. Đây là cách giúp các bên nhanh chóng khắc phục thiếu sót mà không phải lập hợp đồng mới. Ưu điểm là tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì được thỏa thuận gốc. Tuy nhiên, không loại trừ khả năng cơ quan quản lý hoặc cơ quan giải quyết tranh chấp cho rằng phụ lục không đủ để đáp ứng yêu cầu tuân thủ hợp đồng mẫu. Do đó, giải pháp này cần đi kèm với sự cẩn trọng và dự liệu phương án dự phòng nếu bị coi là không hợp lệ.

Kết luận và lưu ý quan trọng

Việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê, cho thuê lại bất động sản đòi hỏi các bên phải đặc biệt thận trọng trong việc kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, từ giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, cho đến việc nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, môi trường. Bên cạnh đó, cần xác định rõ tư cách pháp lý và năng lực kinh doanh của bên cho thuê và bên thuê để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

Trong trường hợp bất động sản chưa đáp ứng đủ điều kiện, các bên nên lựa chọn giải pháp phù hợp như đặt cọc, biên bản ghi nhớ, hợp tác kinh doanh hoặc ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, nhưng phải xác định rõ ràng đây chỉ là giải pháp tạm thời. Việc tuân thủ hợp đồng mẫu và bổ sung đầy đủ các điều khoản bắt buộc theo quy định là yếu tố quan trọng để bảo đảm hiệu lực và pháp lý cho giao dịch. Các bên cũng phải dự phòng các rủi ro có thể xảy ra khi lựa chọn giải pháp thay thế, vì chỉ khi đáp ứng đầy đủ điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh thì mới có thể loại bỏ hoàn toàn các rủi ro pháp lý cho hợp đồng thuê/cho thuê lại bất động sản.

Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về nội dung LƯU Ý THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ, CHO THUÊ LẠI BẤT ĐỘNG SẢN. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.