Nguyễn Trần Hải Yến - Associate

Lê Thị Dung - Junior Associate

Lê Hữu Tiến – Paralegal

1. Các khái niệm quan trọng

1. Khái niệm về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (“FIC”) từ góc nhìn của Luật đất đai và Luật đầu tư hiện hành

Theo Điều 3.46 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư [1] để thực hiện dự án có sử dụng đất.

Đây được đánh giá là một điểm điều chỉnh mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013 trước đây nhằm đảm bảo tính thống nhất với quy định của pháp luật đầu tư hiện hành, cụ thể tại Điều 3.22 Luật Đầu tư 2020[2]

2. Một số hình thức để FIC có thể sử dụng đất

Trường hợp FIC nhận quyền sử dụng đất được quy định theo hướng liệt kê tại Điều 28 Luật Đất đai 2024 như: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; nhà đầu tư có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất,…

3. Một số điểm lưu ý về quyền và nghĩa vụ của FIC sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và điều kiện thực hiện tương ứng

Thông thường, việc sử dụng đất của FIC trong Khu công nghiệp để thực hiện dự án (không phải dự án bất động sản) sẽ theo hai (02) hình thức sau:

1. Thuê đất thu tiền hằng năm

Theo quy định tại Điều 41.3 Luật Đất đai 2024, một trong những quyền của FIC được quy định là quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc bán tài sản trong các trường hợp này cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai[3].

2. Thuê đất trả tiền một lần

Theo quy định tại Điều 41.3 Luật Đất đai 2024, một trong những quyền của FIC được quy định là Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, tương tự trường hợp thuê đất thu tiền hằng năm, việc chuyển nhượng trong các trường hợp này cũng cần lưu ý việc đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai và các văn bản liên quan.

4. Điều kiện về chuyển nhượng dự án đầu tư dưới góc độ Luật Đầu tư

Theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện như:

1. Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động;

2. Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

3. Đáp ứng các điều kiện về tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, bảo đảm quốc phòng, an ninh và tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển; và

4. Các điều kiện khác theo quy định.

2. Các cấu trúc giao dịch thường gặp

Như vậy, M&A đối với dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp nêu tại bài việc này phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về đầu tư, đất đai và các văn bản liên quan. Nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận đất đai thông qua chuyển nhượng, góp vốn, thuê đất, nhưng cần đảm bảo các điều kiện về quyền sử dụng đất, tài chính và an ninh. Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án có thể thực hiện theo hai hình thức: mua vốn (M&A doanh nghiệp) và mua bán tài sản, mỗi hình thức có đặc điểm riêng, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để tối ưu hiệu quả và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về M&A đối với dự án đầu tư có sử dụng đất. Nếu doanh nghiệp của bạn đang quan tâm hoặc cần hỗ trợ pháp lý trong quá trình thực hiện giao dịch, hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.