Nguyễn Phương Thảo

Nguyễn Thị Mỹ Linh

1. Các lưu ý và mục tiêu khi đề xuất phạm vi soát xét

Soát xét pháp lý đối với các dự án có sử dụng đất là một quá trình quan trọng nhằm đánh giá tính pháp lý của quyền sử dụng đất và các tài sản liên quan, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, môi trường và các lĩnh vực liên quan. Đây là bước thiết yếu để nhận diện rủi ro, hỗ trợ nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn trong việc xác định cấu trúc giao dịch bao gồm thuê lại, nhận chuyển nhượng, hoặc các hình thức hợp tác phát triển dự án khác.

Phạm vi và tiến trình thực hiện soát xét sẽ phụ thuộc vào mục tiêu thương mại của các bên​, thời gian yêu cầu​ cũng như tính chất của giao dịch dự kiến. Ngoài soát xét pháp lý, một số giao dịch có thể yêu cầu các lĩnh vực cần đánh giá bổ sung như:

i. khả năng tập trung kinh tế, nếu lựa chọn mua lại phần vốn góp hoặc sáp nhập dẫn đến các ngưỡng phải thông báo;

ii. kiểm tra tình trạng hoàn thiện về xây dựng và kiểm tra thực tế công trình để xác định các vấn đề chênh lệch nếu có giữa tài liệu pháp lý và công trình thực hiện; và/hoặc

iii. đánh giá tình trạng tài chính và tuân thủ thuế của doanh nghiệp. 

​Quá trình soát xét pháp lý đánh giá tính hợp pháp của từng vấn đề, sự đầy đủ và hợp lệ của tài liệu, đồng thời xác định khả năng đạt được các giấy phép cần thiết theo quy định pháp luật. Kết quả của soát xét pháp lý dự án sử dụng đất sẽ cung cấp cho nhà đầu tư cái nhìn toàn diện về (i) tình trạng thực hiện dự án; và (ii) các rủi ro pháp lý tiềm ẩn, từ đó đưa ra các khuyến nghị cụ thể nhằm giảm thiểu rủi ro, bao gồm đề xuất sửa đổi các hợp đồng, bổ sung tài liệu pháp lý, hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để đảm bảo dự án tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật.

2. Các bước thực hiện soát xét pháp lý

Quá trình thực hiện soát xét pháp lý sẽ bao gồm các bước chính sau:

i. Chuẩn bị danh mục các tài liệu cần thiết cần thu thập, dựa trên phạm vi và mục tiêu của quá trình soát xét;

ii. Kiểm tra các tài liệu được cung cấp để xác minh tính hợp pháp, đầy đủ và hợp lệ của các tài liệu;

iii. Đánh giá các vấn đề pháp lý dựa trên các tài liệu được cung cấp, tập trung vào việc phân tích và nhận diện các rủi ro pháp lý có thể phát sinh từ dự án hoặc giao dịch. Trong quá trình soát xét pháp lý, việc kiểm tra ý kiến với cơ quan nhà nước, nghiên cứu công khai qua các nguồn như Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp hoặc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (NRAST) và kiểm tra các văn bản pháp luật là các bước quan trọng để đánh giá tính hợp pháp và sự tuân thủ pháp luật của dự án.

iv. Lập báo cáo soát xét pháp lý tổng hợp toàn bộ kết quả kiểm tra và đánh giá, cung cấp cho khách hàng cái nhìn rõ ràng về tình trạng pháp lý của dự án, rủi ro, hệ quả pháp lý và các giải pháp đề xuất.

3. Lưu ý về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh​

Ngoài vấn đề đánh giá hiện trạng của dự án trong quá trình thực hiện soát xét pháp lý, việc xác định các thủ tục pháp lý cần tiến hành tiếp theo cũng là một phần quan trọng. Trong đó, các cần lưu ý điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh​ được quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bao gồm:

a. Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023;​ hoặc công trình đã được nghiệm thu xây dựng theo Điều 14.2 Luật Kinh doanh Bất động sản đối với trường hợp bất động sản của chủ đầu tư dự án bất động sản;

b. Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d. Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

e. Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật; và

f. Đã công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh đối với bất động sản của chủ đầu tư dự án bất động sản.

4. Các yếu tố quan trọng khác

Mục tiêu của quá trình soát xét pháp lý là nhận diện các rủi ro và hậu quả pháp lý tiềm ẩn, đồng thời đề xuất các giải pháp để đảm bảo giao dịch đạt mục tiêu đã đề ra. Kết quả thẩm định hỗ trợ xác định cấu trúc giao dịch tối ưu và giúp nhà đầu tư quyết định có nên tiếp tục thực hiện giao dịch hay không. Quá trình thẩm định được triển khai qua các bước chính bao gồm xác định phạm vi thẩm định để tập trung vào các vấn đề quan trọng, nhận diện các khía cạnh pháp lý liên quan, xác minh thông tin từ tài liệu, cơ quan nhà nước hoặc các nguồn nghiên cứu công khai và và lập báo cáo chi tiết về các phát hiện cùng với khuyến nghị cụ thể.

Đối với các dự án có thẩm định chi tiết quyền sử dụng đất, cần chú trọng đến loại đất và hình thức giao hoặc thuê đất vì các yếu tố này quyết định quyền sử dụng đất phù hợp với mục đích giao dịch. Đồng thời, cần đánh giá phạm vi kinh doanh bất động sản, điều kiện pháp lý của công trình hoặc đất dự kiến đưa vào kinh doanh và khả năng thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo để đảm bảo giao dịch khả thi, hợp pháp và đáp ứng các yêu cầu pháp lý liên quan.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về việc Một số vấn đề lưu ý khi soát xét pháp lý dự án có sử dụng đất. Với đội ngũ luật sư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư, chúng tôi luôn sẵn sàng cung cấp các giải pháp tối ưu về hiệu quả, chi phí và tối giản về thủ tục pháp lý cho quý khách hàng. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.