Nguyễn Phương Thảo – Senior Associate

Lê Thị Dung – Junior Associate

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư đã trở thành một nhu cầu cấp thiết. Trước đây, nhiều nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm cho cư dân nhưng khung pháp lý liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư chưa rõ ràng tạo ra nhiều khó khăn và phức tạp cho nhà đầu tư. Để giải quyết vấn đề này, Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra các quy định mới nhằm đảm bảo an toàn cho người dân và tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đặc biệt là quy định về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư.

Theo quy định, sau khi có kết luận kiểm định, quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại và chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó thể hiện danh sách các chung cư, khu chung cư thuộc diện phải phá dỡ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt. Bài viết dưới đây thể hiện các nội dung cụ thể cho từng trường hợp như sau, không bao gồm trường hợp nhà chung cư là tài sản công.

1. Lựa chọn nhà đầu tư dự án thông qua thỏa thuận tại Hội nghị nhà chung cư

1. Điều kiện chung về dự án

1. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo Điều 59.2 (a) và (b) Luật nhà ở 2023.

2. Thuộc kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phê duyệt hoặc được bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.

3. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, cải tạo, chỉnh trang đô thị, cho phép tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư.

2. Trình tự thực hiện cơ bản

Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (“Nghị định 98”), sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do Sở Xây Dựng đề xuất được UBND cấp tỉnh phê duyệt (“Cơ Quan Có Thẩm Quyền”) và được đăng công khai thông tin trên trang web của Sở Xây Dựng và UBND cấp huyện nơi có dự án, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án thông qua thỏa thuận tại Hội nghị nhà chung cư sẽ được tiến hành theo các bước chính sau đây:

1. Bước 1: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ nộp hồ sơ chứng minh năng lực và các đề xuất phương án bồi thường, tái đinh cư để đăng ký tham gia lựa chọn nhà đầu tư dự án theo yêu cầu mời quan tâm của Cơ Quan Có Thẩm Quyền.

2. Bước 2: Cơ Quan Có Thẩm Quyền lập danh sách các nhà đầu tư tham gia và tổ chức Hội nghị Nhà chung cư để lựa chọn nhà đầu tư. Trong đó, Hội nghị nhà chung cư được tổ chức khi có ít nhất 70% tổng số đại diện chủ sở hữu tham gia.

3. Bước 3: Cơ Quan Có Thẩm Quyền lựa chọn nhà đầu tư thông qua Hội nghị nhà chung cư theo nguyên tắc bỏ phiếu, mỗi căn hộ sẽ có phiếu biểu quyết tương ứng theo diện tích sở hữu hoặc một tỷ lệ khác quy định trong Quy chế tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Trong đó nhà đầu tư được lựa chọn phải có tối thiểu 75% tổng số phiếu biểu quyết đại diện chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp nhiều nhà đầu tư tham gia thì lựa chọn trên tỷ lệ đồng ý cao nhất nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số phiếu biểu quyết đại diện chủ sở hữu tham dự đồng ý.

4. Bước 4: Cơ Quan Có Thẩm Quyền lập biên bản lựa chọn nhà đầu tư với đầy đủ chữ ký của đại diện Cơ Quan Có Thẩm Quyền, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư tham gia họp và doanh nghiệp được lựa chọn.

5. Bước 5: Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày có biên bản lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ để xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư và thực hiện các thủ tục về đầu tư và giao đất/thuê đất theo pháp luật về đất đai (trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo trường hợp Điều 60.11 Luật Nhà ở 2023)

* Lưu ý: Khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được:

• Bố trí chỗ ở tạm thời và được tái định cư tại chỗ nếu dự án thuộc quy hoạch xây dựng nhà chung cư; hoặc
• Được bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác nếu dự án không thuộc quy hoạch xây dựng nhà chung cư là nguyên tắc đáng chú ý trong quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

2. Lựa chọn nhà đầu tư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“QSDĐ”)

1. Điều kiện về dự án

​

1. Hình thức này được hiểu là việc nhà đầu tư thực hiện việc thỏa thuận bằng văn bản với toàn bộ chủ sở hữu về việc chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

2. Điều kiện của việc áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức này là dự án không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 68. 1 (không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đầu tư công) và Điều 68.3 Luật nhà ở 2023 (thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sau khi đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng không lựa chọn được nhà đầu tư).

3. Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

4. Phải đạt được thỏa thuận với toàn bộ chủ sở hữu căn hộ hoặc người đại diện theo ủy quyền hợp pháp, bao gồm sự đồng ý về phương án bồi thường, tái định cư.

* Lưu ý: Kể từ thời điểm được chấp thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ sở hữu nhà chung cư không được sử dụng giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để thế chấp, thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua nhà ở hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác; nếu thực hiện các giao dịch này sau thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và chấp thuận chủ trương đầu tư đều không được công nhận và không có giá trị pháp lý.

2. Trình tự thực hiện cơ bản

Sau khi nhận thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư và xin phê duyệt quyết định phương án bồi thường tái định cư.

Theo đó, chúng tôi đánh giá rằng để thực hiện phương án thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà đầu tư cần xem xét sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để bảo đảm khả năng được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, đồng thời phê duyệt phương án bồi thường tái định cư trước khi tiến hành Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các chủ sở hữu nhà chung cư.

3. Lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu

Hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ được thực hiện khi hết thời hạn luật định đối với lựa chọn nhà đầu tư thông qua Hội nghị Nhà chung cư, mà không có nhà đầu tư đăng ký tham gia hoặc có nhà đầu tư đăng ký tham gia nhưng các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư dự án. Theo đó, sẽ bao gồm các bước sau:

1. Bước 1: Trước khi thực hiện đấu thầu, Cơ Quan Có Thẩm Quyền sẽ lập hồ sơ và trình phê duyệt chấp thuận chủ trương dự án;

2. Bước 2: Cơ Quan Có Thẩm Quyền tổ chức lập thông báo mời quan tâm, hồ sơ mời quan tâm và đăng tải trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia để nhà đầu tư đăng ký;

3. Bước 3: Hết thời hạn đăng tải hồ sơ mời quan tâm, Cơ Quan Có Thẩm Quyền tổ chức đánh giá hồ sơ đăng ký thực hiện dự án của các nhà đầu tư, cụ thể:

1. Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm thì Cơ Quan Có Thẩm Quyền chấp thuận nhà đầu tư;

2. Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm thì Cơ Quan Có Thẩm Quyền ban hành kết quả lựa chọn nhà đầu tư;

3. Trường hợp không có nhà đầu tư quan tâm hoặc không có nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải có văn bản thông báo về kết thúc thủ tục mời quan tâm gửi cho nhà đầu tư biết và thực hiện lại thủ tục mời quan tâm hoặc rà soát, chỉnh sửa hồ sơ mời quan tâm và thực hiện đăng tải theo quy định của pháp luật đấu thầu.

4. Bước 4: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì phối hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án, các cơ quan liên quan cấp tỉnh và chủ đầu tư dự án lập, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn nhà đầu tư.

Tóm lại, việc lựa chọn nhà đầu tư cho dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được thực hiện qua nhiều hình thức khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện tiến hành dự án. Các quy định này đã tạo hành lang pháp lý đểcác nhà đầu tư có thêm cơ hội tiếp cận, đầu tư vào các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội hiện nay.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về dự án cải tạo nhà chung Luật Nhà Ở 2023. Nếu công ty bạn cần tư vấn thực hiện các báo cáo trên và các vấn đề về đầu tư, doanh nghiệp. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.