Nguyễn Danh Công – Luật sư Thành viên
Nguyễn Quang Thái – Luật sư Sơ cấp
1. Đặt vấn đề
Nhà chung cư là một loại hình bất động sản có cấu trúc pháp lý đặc thù, bởi quyền của người mua không chỉ giới hạn ở căn hộ, tức phần sở hữu riêng mà còn gắn với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các quyền đối với đất của dự án. Do đó, khi bàn về “thời hạn sử dụng” hoặc “thời hạn sở hữu” căn hộ chung cư, việc tiếp cận vấn đề chỉ từ tuổi thọ của công trình có thể dẫn đến cách hiểu chưa đầy đủ về bản chất của quyền tài sản.
Vấn đề này trở nên đáng chú ý trong bối cảnh Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV (“Nghị quyết 21”) định hướng đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư được xác định theo niên hạn xây dựng công trình và gắn với yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ.
Định hướng này đặt ra một vấn đề pháp lý quan trọng: nếu thời hạn sử dụng căn hộ được gắn với niên hạn của công trình, thì khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ được xử lý và bảo đảm như thế nào?
Để trả lời câu hỏi này, cần phân biệt giữa ba lớp quyền có liên quan mật thiết với nhau: (i) quyền sở hữu đối với phần sở hữu riêng là căn hộ; (ii) quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư; và (iii) quyền đối với đất gắn với nhà chung cư. Việc xác định niên hạn của công trình không thể tách rời khỏi việc xác định địa vị pháp lý của ba nhóm quyền này.
2. Niên hạn sử dụng công trình không đồng nhất với thời hạn của quyền sở hữu
Theo khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về xây dựng.
Quy định này về bản chất điều chỉnh vòng đời của công trình xây dựng, không phải là quy định trực tiếp về thời hạn tồn tại của quyền sở hữu tài sản.
Sự phân biệt này có ý nghĩa quan trọng. Một công trình xây dựng có thể đạt đến giới hạn thiết kế hoặc bị xác định không còn bảo đảm an toàn, nhưng điều đó không tự thân làm phát sinh một hệ quả pháp lý đơn giản theo hướng quyền sở hữu căn hộ của người dân đương nhiên chấm dứt.
Trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp, pháp luật đặt ra cơ chế kiểm định, đánh giá chất lượng và phân loại mức độ an toàn của công trình. Chỉ trên cơ sở kết quả kiểm định và các điều kiện pháp luật có liên quan mới có thể xác định công trình có tiếp tục được sử dụng hay phải thực hiện các biện pháp cải tạo, sửa chữa, phá dỡ hoặc xây dựng lại.
Do đó, về phương diện pháp lý, cần tránh sử dụng các khái niệm “hết niên hạn công trình”, “hết thời hạn sử dụng căn hộ” và “chấm dứt quyền sở hữu căn hộ” như những khái niệm đồng nhất.
Nếu không có sự phân biệt này, việc xác định niên hạn công trình rất dễ bị diễn giải thành một cơ chế giới hạn trực tiếp quyền sở hữu tài sản của người dân, trong khi mục tiêu cốt lõi của quy định về niên hạn lại là quản lý an toàn và vòng đời của công trình.
3. Quyền sở hữu căn hộ là một cấu trúc quyền phức hợp
Một trong những đặc điểm quan trọng của quyền sở hữu căn hộ chung cư là quyền của chủ sở hữu không chỉ tồn tại đối với diện tích căn hộ được xác định là phần sở hữu riêng.
Theo cấu trúc pháp lý của nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ đồng thời có quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Phần sở hữu chung bao gồm những bộ phận của công trình được sử dụng chung hoặc phục vụ chung cho các chủ sở hữu, chẳng hạn như kết cấu chịu lực, phần diện tích và hệ thống kỹ thuật dùng chung và các bộ phận khác theo quy định pháp luật.
Điều này dẫn đến một hệ quả quan trọng: giá trị pháp lý của căn hộ không thể được tách rời hoàn toàn khỏi giá trị và sự tồn tại của phần sở hữu chung.
Căn hộ về mặt vật chất có thể được xác định bằng một không gian riêng biệt, nhưng về mặt pháp lý và kinh tế, nó vận hành trong một tổng thể không thể tách rời với kết cấu và hạ tầng chung của tòa nhà. Khi công trình xuống cấp hoặc phải phá dỡ, việc xử lý quyền của chủ sở hữu vì vậy không thể chỉ đặt câu hỏi về diện tích căn hộ mà phải đồng thời xử lý quyền và lợi ích của chủ sở hữu đối với phần sở hữu chung.
Đây cũng là lý do tại sao cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có ý nghĩa đặc biệt đối với việc bảo đảm quyền tài sản. Nếu pháp luật chỉ xác định thời điểm công trình phải chấm dứt sử dụng mà không xác định rõ cơ chế chuyển tiếp đối với các quyền tài sản liên quan, thì có thể phát sinh khoảng trống pháp lý giữa thời điểm công trình không còn tồn tại và việc xác lập quyền đối với tài sản thay thế.
4. Quyền đối với đất là một yếu tố không thể tách rời
Bên cạnh căn hộ và phần sở hữu chung, quyền của chủ sở hữu căn hộ còn phải được xem xét trong mối quan hệ với quyền sử dụng đất của dự án.
Đối với nhà chung cư, đất và công trình có mối quan hệ pháp lý đặc thù. Công trình có thể có vòng đời kỹ thuật hữu hạn, trong khi chế độ sử dụng đất được xác định theo pháp luật đất đai và quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc hình thức sử dụng đất tương ứng. Vì vậy, việc một tòa nhà phải phá dỡ hoặc xây dựng lại không đồng nghĩa với việc giá trị quyền đối với đất đương nhiên mất đi cùng với công trình.
Đây là điểm đặc biệt quan trọng khi xem xét định hướng của Nghị quyết 21 về đất xây dựng nhà ở thương mại để bán và việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.
Về phương diện chính sách, có thể thấy một sự phân biệt cần thiết giữa vòng đời của công trình và chế độ pháp lý của đất. Công trình có thể phải được thay thế do không còn bảo đảm an toàn, nhưng quyền và lợi ích của chủ sở hữu liên quan đến đất, phần sở hữu chung và tài sản thay thế cần có cơ chế pháp lý để tiếp tục được bảo đảm.
Do đó, nếu thiết kế một cơ chế “thời hạn sử dụng căn hộ” mà không đồng thời giải quyết địa vị pháp lý của quyền đối với đất và phần sở hữu chung, thì cơ chế đó có nguy cơ làm cho giá trị pháp lý của căn hộ trở nên thiếu rõ ràng tại thời điểm công trình phải được cải tạo hoặc xây dựng lại.
5. Khi chung cư hết niên hạn: quyền tài sản được chuyển tiếp như thế nào?
Đây có lẽ là vấn đề trung tâm cần được giải quyết khi thể chế hóa định hướng tại Nghị quyết 21.
Giả định một nhà chung cư được xác định không còn bảo đảm an toàn và phải phá dỡ, có thể hình dung ít nhất ba giai đoạn pháp lý:
Thứ nhất, giai đoạn xác định tình trạng của công trình.
Cơ quan có thẩm quyền phải xác định trên cơ sở kiểm định rằng công trình còn đủ điều kiện sử dụng hay thuộc trường hợp phải phá dỡ. Việc xác định này cần dựa trên tiêu chí kỹ thuật và thủ tục minh bạch, có khả năng kiểm chứng và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của chủ sở hữu.
Thứ hai, giai đoạn xử lý quyền của các chủ sở hữu đối với công trình cũ.
Khi công trình phải phá dỡ, cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của từng chủ sở hữu, bao gồm quyền đối với phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và các quyền tài sản có liên quan đến đất. Đồng thời, phải xác định rõ nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc các chủ thể khác, cũng như cơ chế huy động nguồn lực cho việc cải tạo, xây dựng lại.
Thứ ba, giai đoạn xác lập quyền đối với công trình mới.
Nếu xây dựng lại nhà chung cư trên khu đất cũ, vấn đề quan trọng là xác định mối quan hệ giữa quyền tài sản của chủ sở hữu cũ và quyền đối với căn hộ hoặc tài sản được hình thành trong dự án mới.
Một cơ chế pháp lý đầy đủ cần trả lời được những vấn đề như: chủ sở hữu cũ được bố trí căn hộ mới theo nguyên tắc nào; diện tích được xác định ra sao; trường hợp có chênh lệch diện tích thì xử lý thế nào; chi phí xây dựng lại được phân bổ cho các bên theo nguyên tắc nào; nếu dự án mới tạo ra phần diện tích thương mại hoặc giá trị gia tăng thì lợi ích được phân bổ ra sao.
Những vấn đề này không chỉ là vấn đề kỹ thuật của một dự án xây dựng. Đây là các vấn đề cốt lõi về bảo đảm quyền tài sản.
6. Quyền tài sản trong quá trình xây dựng lại: cần chuyển từ tư duy “phá dỡ” sang “bảo toàn giá trị”
Một trong những yêu cầu quan trọng khi hoàn thiện pháp luật về nhà chung cư là cần tránh cách tiếp cận trong đó việc phá dỡ công trình được xem là điểm kết thúc của quyền của chủ sở hữu.
Về mặt kinh tế, giá trị của một căn hộ không chỉ nằm trong bản thân kết cấu vật chất của căn hộ tại một thời điểm nhất định. Giá trị đó còn bao gồm vị trí, quyền và lợi ích liên quan đến đất, phần sở hữu chung và khả năng khai thác tài sản trong tương lai.
Do đó, khi công trình cũ phải phá dỡ để xây dựng lại, cơ chế pháp luật cần hướng tới bảo toàn và chuyển tiếp giá trị quyền tài sản, thay vì đơn thuần xác định việc chấm dứt tồn tại của công trình. Cách tiếp cận này cũng phù hợp với yêu cầu bảo đảm quyền tài sản được đặt ra trong Nghị quyết 21. Nếu chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng lại chung cư, thì tương ứng, pháp luật cần xác định rõ họ được hưởng quyền và lợi ích gì từ tài sản mới được hình thành. Đặc biệt, cần tránh tình trạng quyền của chủ sở hữu được xác định một cách không rõ ràng trong giai đoạn chuyển tiếp, bởi chính giai đoạn này có thể phát sinh tranh chấp lớn nhất giữa chủ sở hữu, nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể có liên quan.
7. Những vấn đề pháp lý cần tiếp tục được hoàn thiện
Từ góc độ lập pháp, việc thể chế hóa định hướng của Nghị quyết 21 cần đồng thời giải quyết một số vấn đề cơ bản như sau:
Một là, cần thống nhất khái niệm
Pháp luật cần phân biệt rõ giữa “thời hạn sử dụng công trình”, “thời hạn sử dụng căn hộ” và “thời hạn của quyền sở hữu”. Nếu ba khái niệm này được sử dụng không thống nhất, nguy cơ phát sinh cách hiểu khác nhau trong giao dịch và giải quyết tranh chấp là rất lớn.
Hai là, cần xác định rõ địa vị pháp lý của quyền đối với đất
Nếu công trình có vòng đời hữu hạn nhưng quyền và lợi ích đối với đất vẫn tiếp tục tồn tại, pháp luật cần quy định rõ cách thức quyền của chủ sở hữu căn hộ được bảo đảm trong quá trình thay thế công trình.
Ba là, cần hoàn thiện cơ chế quyết định việc xây dựng lại
Cần xác định rõ điều kiện để quyết định phá dỡ, quyền tham gia của chủ sở hữu, tỷ lệ biểu quyết, trách nhiệm của cơ quan nhà nước và cơ chế giải quyết trường hợp các chủ sở hữu có ý kiến khác nhau.
Bốn là, cần minh bạch hóa cơ chế tài chính
Việc xây dựng lại nhà chung cư thường đòi hỏi nguồn lực rất lớn. Vì vậy, cần quy định rõ chủ thể chịu chi phí, phương thức đóng góp, trách nhiệm đối với quỹ bảo trì, nguồn vốn của nhà đầu tư và nguyên tắc phân chia lợi ích từ phần diện tích hoặc giá trị gia tăng của dự án.
Năm là, cần bảo đảm quyền lợi trong thời gian chuyển tiếp
Quyền của người dân trong thời gian di dời và xây dựng lại cần được bảo đảm thông qua các quy định về chỗ ở tạm thời, chi phí di chuyển, thời gian thực hiện dự án, trách nhiệm của chủ thể thực hiện dự án và phương án xử lý nếu dự án chậm tiến độ hoặc không thể hoàn thành.
Sáu là, cần thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp có hiệu quả
Do quyền của nhiều chủ thể cùng tồn tại trong một tài sản phức hợp, tranh chấp về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể liên quan đồng thời đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, hợp đồng và quyết định hành chính. Vì vậy, cần có cơ chế pháp lý đủ rõ để xác định thẩm quyền và phương thức giải quyết từng nhóm tranh chấp.
8. Kết luận
Niên hạn sử dụng nhà chung cư, xét về bản chất, trước hết là vấn đề về vòng đời của công trình và yêu cầu bảo đảm an toàn, không nên mặc nhiên được đồng nhất với thời hạn tồn tại của quyền sở hữu căn hộ.
Một căn hộ chung cư là một loại tài sản có cấu trúc pháp lý phức hợp, trong đó quyền của chủ sở hữu đối với phần sở hữu riêng gắn với quyền đối với phần sở hữu chung và các quyền, lợi ích liên quan đến đất. Vì vậy, khi công trình đến cuối vòng đời, việc bảo đảm quyền tài sản không thể chỉ được giải quyết bằng việc xác định căn hộ “còn” hay “hết” thời hạn sử dụng.
Vấn đề cốt lõi của chính sách, do đó, không nằm ở việc lựa chọn một mốc thời gian cụ thể cho niên hạn công trình, mà nằm ở cơ chế pháp lý bảo toàn và chuyển tiếp quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình được cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại.
Nếu pháp luật thiết kế được cơ chế rõ ràng về kiểm định, phá dỡ, xây dựng lại, quyền đối với đất, phần sở hữu chung, nghĩa vụ tài chính, bồi thường, tái định cư và xác lập quyền đối với tài sản mới, việc xác định niên hạn sử dụng có thể trở thành công cụ quản lý vòng đời công trình và bảo đảm an toàn cho người dân. Ngược lại, nếu chỉ xác lập một “thời hạn sử dụng căn hộ” mà không đồng thời quy định cơ chế bảo đảm quyền tài sản sau khi thời hạn đó kết thúc, chính sách có thể tạo ra sự bất định đáng kể đối với người mua nhà và thị trường bất động sản.
Vì vậy, khi tiếp cận định hướng của Nghị quyết 21, câu hỏi pháp lý cần được đặt ra không phải chỉ là “căn hộ được sử dụng trong bao lâu?”, mà quan trọng hơn là: “khi công trình không còn tồn tại, quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ sẽ được bảo đảm, chuyển tiếp và hiện thực hóa như thế nào?” Chính câu trả lời cho vấn đề này mới là thước đo quan trọng đối với tính đầy đủ, khả thi và công bằng của cơ chế pháp lý về niên hạn sử dụng nhà chung cư.
