SIẾT CHẶT VÀ TĂNG CƯỜNG XỬ PHẠT VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHUYẾN NGHỊ TUÂN THỦ

 

Ngày 26/08/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản (“Nghị định 339”). Nghị định này chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 26/08/2026 và thay thế cho Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Nghị định 339 thiết lập khung pháp lý chặt chẽ với các chế tài xử phạt mang tính răn đe cao nhằm lập lại trật tự, minh bạch hóa thị trường bất động sản và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng. Một số nội dung mà các doanh nghiệp, chủ đầu tư cần lưu ý như sau:

Siết chặt giao dịch bất động sản và tăng cường minh bạch thông tin

Nghị định 339 siết chặt việc kiểm soát dòng tiền và công khai thông tin minh bạch trên thị trường thông qua các chế tài nghiêm khắc:

• Áp dụng chế tài phạt vi phạm hành chính rất cao (từ 240 đến 300 triệu đồng) đối với hành vi nhận tiền thanh toán mua bán, chuyển nhượng hoặc dịch vụ môi giới bất động sản bằng tiền mặt mà không thông qua tài khoản ngân hàng;
• Hành vi đưa bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh lên sàn giao dịch bất động sản bị nâng mức phạt đáng kể (từ 400 đến 600 triệu đồng), cao hơn nhiều so với các quy định cũ tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP; và
• Phạt tiền đối với các hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc sai lệch thông tin về dự án bất động sản, nhà ở đưa vào kinh doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Việc tăng nặng các chế tài này thể hiện sự kiên quyết của cơ quan quản lý nhà nước trong việc loại bỏ các giao dịch ngầm, thông tin mập mờ, minh bạch hóa thông tin, phòng chống rửa tiền, chống thất thu thuế, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp.

Tăng cường chế tài xử phạt đối với quản lý nhà chung cư và trật tự xây dựng

Nhằm giải quyết các điểm nóng và tranh chấp phức tạp thường trực tại các dự án nhà ở, Nghị định 339 bổ sung và siết chặt nhiều chế tài mới:

• Hành vi tự ý phân chia, bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định pháp luật đối mặt với mức phạt tiền từ 160 triệu đến 200 triệu đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc điều chỉnh lại việc bán, cho thuê chỗ để xe theo đúng quy định;
• Các hành vi vi phạm của chủ đầu tư hoặc ban quản trị liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, kinh phí bảo trì (như không lập kế hoạch bảo trì, không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu đúng quy định) bị xử phạt nghiêm khắc với khung phạt lên tới hàng trăm triệu đồng;
• Xử phạt mạnh tay đối với các hành vi tổ chức thi công công trình không có giấy phép xây dựng (đối với công trình thuộc diện phải có giấy phép) với mức phạt lên tới 160 triệu đồng, cùng các chế tài xử phạt vi phạm về an toàn, che chắn và vệ sinh môi trường công trường.

Khuyến nghị tuân thủ

Trước việc Nghị định 339 chính thức có hiệu lực và thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, với phạm vi điều chỉnh rộng, mức phạt tiền cao và nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch, môi giới bất động sản và đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư cần chủ động rà soát toàn diện hoạt động nội bộ để nhận diện, kiểm soát và phòng ngừa rủi ro pháp lý, cụ thể:

• Đối với Chủ đầu tư và Ban quản lý chung cư: cần rà soát lại toàn bộ hồ sơ thiết kế, quy hoạch, phương án phân bổ và sở hữu chung – riêng đối với hệ thống tiện ích, đặc biệt là khu vực để xe ô tô, nhằm tránh vi phạm các mức phạt tài chính lớn và các biện pháp buộc khắc phục hậu quả từ cơ quan nhà nước.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Kiểm soát điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh; quy trình đặt cọc, thu tiền và thanh toán; công khai, cập nhật thông tin dự án; quảng cáo và cung cấp thông tin cho khách hàng.
• Sàn giao dịch và môi giới bất động sản: Kiểm tra điều kiện pháp lý của sản phẩm trước khi đăng tải/giới thiệu; kiểm soát nội dung tư vấn, quảng cáo; không nhận hoặc thu tiền trái quy định; lưu trữ hồ sơ chứng minh việc tuân thủ.

Khuyến nghị về quản trị tuân thủ

Để hạn chế rủi ro phát sinh từ việc áp dụng Nghị định 339, các doanh nghiệp nên chuyển từ phương thức “xử lý khi có vi phạm” sang cơ chế quản trị tuân thủ chủ động. Theo đó, cần xây dựng danh mục kiểm tra pháp lý (compliance checklist) cho từng giai đoạn của dự án, từ chuẩn bị đầu tư, xây dựng, nghiệm thu, mở bán, ký kết và thực hiện hợp đồng cho đến bàn giao, quản lý và vận hành.

Đồng thời, cần phân định rõ trách nhiệm giữa bộ phận pháp chế, kinh doanh, kế toán, quản lý dự án, marketing, sàn giao dịch và đơn vị quản lý vận hành; tổ chức đào tạo định kỳ cho nhân sự có liên quan; lưu trữ đầy đủ hồ sơ chứng minh việc tuân thủ và thực hiện cơ chế rà soát độc lập đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc có yếu tố pháp lý phức tạp.

Nhìn chung, việc Nghị định 339 nâng cao mức độ và phạm vi chế tài cho thấy yêu cầu tuân thủ đối với các chủ thể trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản đang được đặt ở mức cao hơn. Doanh nghiệp không chỉ cần bảo đảm “đúng luật” trên hồ sơ mà còn phải thiết lập cơ chế kiểm soát để bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và có thể kiểm chứng trong toàn bộ quá trình triển khai dự án và giao dịch với khách hàng. Đây là yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro bị xử phạt, đình chỉ hoạt động hoặc phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo Nghị định 339.