ĐIỀU KIỆN BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH

Nguyễn Phương Thảo – Senior Associate

Trần Thị Như Quý – Junior Associate

Trương Nguyễn Thiên Long – Junior Associate

Lê Thị An – Paralegal

Điều kiện bất động sản (“BĐS) được phép đưa vào kinh doanh là rất quan trọng để bảo đảm tính pháp lý cho các giao dịch liên quan đến bất động sản. Theo đó, bài viết đưa ra các điều kiện pháp lý cơ bản về đầu tư, đất đai, xây dựng, và các điều kiện liên quan của BĐS đưa vào kinh doanh để tham khảo và rà soát các điều kiện cần đáp ứng. Việc tuân thủ đúng giúp hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các tổ chức, cá nhân tham gia vào giao dịch kinh doanh bất động sản.

I. Khái niệm chung

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản (“BĐS”) là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; chuyển nhượng dự án BĐS; kinh doanh dịch vụ BĐS.

2. Phân loại BĐS đưa vào kinh doanh

Việc phân loại BĐS đưa vào kinh doanh có thể dựa vào tình trạng xây dựng hoặc dựa vào công năng của loại bất động sản đó, cụ thể như sau:

• Tình trạng xây dựng: Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
• Công năng của bất động sản, bao gồm:Nhà ở, công trình xây dựng có chức năng ở, công trình xây dựng không có chức năng ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho mục đích kinh doanh thương mại và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.

3. Phân biệt một số sản phẩm BĐS đưa vào kinh doanh phổ biến

Nội dung	Nhà ở riêng lẻ	Căn hộ chung cư	Căn hộ dịch vụ
Mục đích sử dụng đất	Đất ở	Đất ở	Đất thương mại, dịch vụ
Chức năng sử dụng	Ở, và/hoặc kinh doanh (*)	Ở, hoặc kinh doanh nếu căn hộ có mục đích hỗn hợp	Dịch vụ – thương mại, có thể kết hợp lưu trú
Hình thức/nguồn gốc sử dụng đất	Cấp GCN quyền sử dụng đất ở lâu dài	Cấp GCN quyền sử dụng đất ở lâu dài	Thuê đất/trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (50 năm)
Đối tượng được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu	Cá nhân, tổ chức trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài	Như nhà ở riêng lẻ và bao gồm người nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam và TCKT có vốn đầu tư nước ngoài để ở	Cấp cho Chủ sở hữu công trình xây dựng gồm: căn hộ du lịch (Condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) (Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)
Thời hạn sử dụng đất	Lâu dài	Lâu dài Người nước ngoài không được cấp quyền sử dụng đất và có thời hạn sử dụng căn hộ	Thuê đất: Theo thời hạn dự án (không quá 50 năm); hoặc Giao đất: ổn định, lâu dài (nếu thuộc phần được giao đất cho mục đích ở)
Một số sản phẩm BĐS thực tế	Nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà ở độc lập (Khu Thảo Điền, Khang Điền, Biệt thự ở NovaWorld Hồ Tràm)	Millenance (Quận 4 – Chủ đầu tư Phát Đạt); The Manor (Chủ đầu tư Bitexco)	The Sóng (TP Vũng Tàu – Chủ đầu tư An Gia); Cocobay (TP Đà Nẵng – CĐT Hà Đô)

II. Điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh

1. Điều kiện chung

• Điều kiện về chủ thể: đã có chủ trương đầu tư và quyết định công nhận nhà đầu tư; đã được giao đất/cho thuê đất hoặc có quyền sử dụng đất;
• Các bên phải xác lập Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu hợp đồng quy định của pháp luật^[1];
• Bất động sản đưa vào kinh doanh không bị tranh chấp, kê biên; và
• Công khai thông tin theo theo quy định của Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản

2. Điều kiện riêng của BĐS có sẵn

Đối với nhà ở/ CTXD đưa vào kinh doanh (Điều 14.1 Luật KDBĐS): Có GCNQSD đất có chứng nhận nhà ở/CTXD; không bị kê biên, cấm giao dịch, tranh chấp, bị đình chỉ/tạm đình chỉ giao dịch và đã được công khai thông tin.

Đối với nhà ở/CTXD thuộc Dự án BĐS (Điều 14.2 LKDBĐS): Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đáp ứng các điều kiện dự án đầu tư; có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính; không bị kê biên cấm giao dịch, tranh chấp, bị dình chỉ/tạm đình chỉ giao dịch và đã được công khai thông tin.

Tóm lược về các điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh:

• Pháp lý đầu tư/Kinh doanh: Có đăng ký kinh doanh; chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận nhà đầu tư
• Pháp lý đất đai: Có quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính
• Pháp lý xây dựng: Nghiệm thu xây dựng hạ tầng hoặc theo tiến độ nhất định (Đối với mọt số loại BĐS); được chứng nhận tài sản gắn liền trên đất.
• Tình trạng pháp khác của BĐS: Không tranh chấp; không kê biên; không bị cấm giao dịch.

3. Điều kiện căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch trong nhà chung cư

Điều kiện khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư:

• Phải là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (sau đây gọi là căn hộ du lịch)
• Phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định pháp luật về du lịch
• Tuân thủ các quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện

Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch:

• Thực hiện đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách du lịch là công dân Việt Nam, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• Chấp hành đầy đủ các nội quy về quản lý, sử dụng nhà chung cư

4. Quy định quản lý nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh (Quyết dịnh 26/2025/QĐ-UBND)

Điều kiện kinh doanh dịch vụ, thương mại trong nhà chung cư:

• Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong đó có khu chức năng kinh doanh văn phòng, dịch vụ, thương mại
• Các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh trong nhà chung cư không thuộc trường hợp quy định tại điểm đ, e khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở
• Tuân thủ điều kiện kinh doanh

Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ, thương mại trong nhà chung cư:

• Sử dụng phần diện tích thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư theo đúng hồ sơ thiết kế xây dựng dự án, quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và mục đích sử dụng đã được phê duyệt
• Không gây cản trở đến các hoạt động bình thường của cư dân sinh sống
• Đảm bảo nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Điều kiện riêng của BĐS hình thành trong tương lai (Đối với kinh doanh BĐS trong Dự án):

• Nhà ở/CTXD đã được khởi công xây dựng đúng quy định pháp luật
• Có giấy tờ QSDĐ
• Có giấy tờ về xây dựng (GPXD, biên bản nghiệm thu…)
• Có văn bản của CQNN cho phép mở bán/ cho thuê mua
• Tuân thủ thanh toán tại Điều 25 Luật KDBĐS

5. Thanh toán đối với căn hộ hình hành trong tương lai

• Đặt cọc: Không quá 5% giá bán khi dự án đủ điều kiện kinh doanh
• Thanh toán lần đầu: Không quá 30% (bao gồm tiền đặt cọc)
• Thanh toán các lần tiếp theo, theo tiến độ xây dựng: Không quá 70% khi chưa bàn giao nhà ở và không quá 50% (đối với TCKT có vốn ĐTNN là chủ đầu tư)
• Thanh toán đến 95%: Khi bàn giao nhà ở
• Thanh toán giá trị còn lại: Khi cấp giấy chứng nhận 5%

III. Các vấn đề quan trọng liên quan BĐS đưa vào kinh doanh

1. Vấn đề cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai

• Theo quy định Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản, pháp luật chỉ cho phép bán hoặc cho thuê mua nhà ở/công trình hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện và không quy định;
• Theo Điều 4.3 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp pháp luật có liên quan không có quy định, thì có thể áp dụng Bộ luật Dân sự

2. Vấn đề áp dụng hợp đồng mẫu

• Tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục tại Nghị định 96/2024
• Việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu
• Phải công khai mẫu hợp đồng
• Trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai, không tuân thủ đúng các nguyên tắc sửa đổi, bổ sung thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình.

Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về ĐIỀU KIỆN BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.