Trần Thị Như Quý – Junior Associate
Lê Thị An – Paralegal
Theo khảo sát gần đây, có rất nhiều người nước ngoài chọn Việt Nam là nơi nghỉ ngơi khi về hưu, đi du lịch hoặc làm ăn sinh sống, kéo theo đó là nhu cầu thuê nhà cũng như cho người nước ngoài thuê nhà ngày một tăng. Trong quá trình tư vấn của chúng tôi, chúng tôi đã gặp rất nhiều trường hợp tranh chấp, bất đồng giữa bên cho thuê và bên thuê xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, bao gồm cả vấn đề về tuân thủ quy định pháp luật, rào cản ngôn ngữ, khác biệt văn hóa, lối sống. Tuy nhiên, trong bài viết ngắn này, chúng tôi mong muốn được chia sẻ những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam để mọi người tham khảo.
1. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch cho thuê nhà ở
Theo quy định, bên cho thuê nhà là cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn cho thuê nhà tại Việt Nam thì phải thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở. Trong khi đó, bên thuê là cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam. Khi cho thuê, bên cho thuê cần phải khai báo tạm trú cho người thuê là người nước ngoài trong vòng 24 giờ kể từ khi họ chuyển đến, thông qua hệ thống trực tuyến hoặc trực tiếp tại Công an phường/xã. Nếu không thực hiện khai báo, chủ nhà có thể bị xử phạt hành chính theo quy định.
2. Điều kiện của nhà ở cho thuê đưa vào giao dịch
Theo quy định, khi cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà, bên cho thuê phải có các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:
i. Nếu nhà cho thuê được mua từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại: Chủ nhà phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà với chủ đầu tư dự án nhà ở. Nếu chủ nhà mua lại từ người khác thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng đúng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
ii. Nếu nhà cho thuê là do chủ nhà tự xây dựng: Bên cho thuê phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai.
Nếu thiếu giấy tờ, hợp đồng nêu trên, việc cho thuê nhà có thể không hợp pháp, gây rủi ro cho người thuê.
3. Điều kiện đảm bảo giao dịch cho thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật
Theo quy định, các giao dịch như mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực, nhưng hợp đồng cho thuê không bắt buộc, trừ khi các bên có nhu cầu. Để tránh rủi ro cho bên thuê nhà, việc công chứng hợp đồng thuê bởi công chứng viên cũng là cách để xác thực quyền cho thuê nhà của bên cho thuê và giao dịch cho thuê nhà có hợp pháp hay không. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên đồng ý không công chứng hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê nhà cần phải được lập bằng văn bản rõ ràng, có chữ ký đầy đủ của hai bên.
Hiện nay, hợp đồng thuê nhà mẫu trên mạng khá nhiều, tuy nhiên hầu hết là khá sơ sài không điều chỉnh được hết các rủi ro hay tranh chấp tiềm năng có thể xảy ra.
4. Những lưu ý khi thực hiện hợp đồng cho thuê nhà
a. Đặt cọc bảo đảm việc thuê nhà của bên thuê. Thông thường, bên thuê phải đặt cọc từ 1-3 tháng tiền thuê nhà (tùy thỏa thuận). Tiền đặt cọc sẽ được sử dụng khi bên thuê không trả đầy đủ tiền thuê nhà cho bên thuê hoặc bên thuê làm hư hại tài sản mà không sửa chữa. Ngoài ra, tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả cho bên thuê sau khi trừ đi các khoản tiền thuê hoặc khoản tiền khác (nếu có) sau khi kết thúc hợp đồng thuê.
b. Bên thuê và bên cho thuê tự thỏa thuận về giá, thời hạn, thanh toán. Nếu cải tạo nhà được bên thuê đồng ý, giá thuê có thể điều chỉnh trong 1/3 thời gian hợp đồng còn lại; không thỏa thuận được, bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng và bồi thường. Cả hai bên được Nhà nước bảo hộ, và bên thuê có thể cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý.
c. Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải tuân theo quy định pháp luật khi xảy ra các trường hợp sau đây: hợp đồng chấm dứt khi hết hạn, các bên thỏa thuận, nhà không còn, bên thuê mất hoặc tổ chức giải thể, nhà bị hư hỏng, thu hồi, giải tỏa, phá dỡ hoặc bị trưng dụng, hoặc bên cho thuê thông báo trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc có thỏa thuận khác.
d. Bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ các trường hợp như cho thuê sai đối tượng, bên thuê nợ tiền thuê từ 3 tháng trở lên, sử dụng sai mục đích, tự ý cải tạo, cho thuê lại trái phép, gây mất trật tự hoặc theo quy định pháp luật. Bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nếu nhà hư hỏng không được sửa, giá thuê tăng bất hợp lý hoặc quyền sử dụng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
e. Nếu chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Để đảm bảo tuân thủ pháp luật và phòng ngừa tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê, các bên nên nhờ luật sư có kinh doanh tư vấn và chuẩn bị một bản hợp đồng thuê nhà mẫu để hai bên trao đổi, thống nhất và cùng nhau ký kết.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam. Nếu bạn đang quan tâm hoặc cần hỗ trợ tư vấn pháp lý trong quá trình thuê nhà. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.
