Trần Thị Như Quý – Junior Associate
Lê Thị An – Paralegal
Vào ngày 21/11/2025, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã diễn ra Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư 2025 với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi” do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh. Sự kiện thu hút hơn 300 đại biểu, gồm đại diện các cơ quan hoạch định chính sách, hiệp hội doanh nghiệp quốc tế, nhà đầu tư, luật sư, chuyên gia và cơ quan thông tấn báo chí.
Diễn đàn được tổ chức trong bối cảnh hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, đất đai, nhà ở và khu công nghiệp đang có nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt là việc ban hành Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/7/2025) và Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/01/2025 bao gồm hai (02) phiên đối thoại chuyên sâu, tập trung vào hai (02) nhóm vấn đề lớn: (i) đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; và (ii) đầu tư hạ tầng xã hội khu công nghiệp, với trọng tâm là nhà ở công nhân và nhà ở xã hội.
Trong đó, Phiên 1 đi vào phân tích các vướng mắc pháp lý trong giai đoạn đầu tư, xây dựng dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; Thực tiễn và vấn đề phát sinh trong hoạt động vận hành – khai thác thương mại dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; Phát triển hạ tầng xanh và quy định pháp luật điều chỉnh.
Về hành lang pháp lý, trình tự, thủ tục đầu tư hạ tầng khu công nghiệp được hướng dẫn tại Điều 8 Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Hình thức đầu tư thông thường được áp dụng là đầu tư trực tiếp để phát triển và vận hành hạ tầng khu công nghiệp hoặc đầu tư gián tiếp thông qua thuê đất hoặc thuê hạ tầng khu công nghiệp hiện hữu để triển khai hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, các nhà đầu tư gặp nhiều vướng mắc do thủ tục pháp lý phức tạp, chồng chéo, chậm trễ do phải xin nhiều loại giấy phép và chấp thuận; phối hợp với nhiều cơ quan ban ngành. Điều này gây kéo dài thời gian triển khai dự án. Đồng thời, khó khăn trong vấn đề quy hoạch, phân khu và sử dụng đất: quy trình giải phóng mặt bằng, thu hồi đất kéo dài; nhà đầu tư nước ngoài phải phụ thuộc vào Nhà nước trong việc giao đất; Nhà đầu tư không được đảm bảo gia hạn thời gian sử dụng đất, phải phụ thuộc vào sự tồn tại của Khu công nghiệp và quyết định gia hạn của Nhà nước.
Ngoài ra, nhà đầu tư còn gặp một số khó khăn khác như hạn chế về hạ tầng và kết nối, khó khăn tài chính và ngân hàng; thách thức khi phát triển mô hình đầu tư theo ngành. Trên cơ sở đó, diễn đàn cũng đưa ra mô hình đầu tư khả thi cho doanh nghiệp đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI); Thuê đất theo yêu cầu (Built – to – Suit); Triển khai khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ tích hợp; mô hình PPP/BOT đối với các dự án quy mô lớn hoặc hạ tầng; mô hình theo ngành. Để giảm thiểu các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, nhà đầu tư cần lưu ý chú trọng soạn thảo, điều phối quá trình thực hiện hợp đồng; các điều khoản giải quyết tranh chấp (Thương lượng, hòa giải, Trọng tài, Tòa án).
Với Phiên 2, Diễn đàn tập trung phân tích sức hút của các dự án hạ tầng xã hội khu công nghiệp và những rào cản tồn tại; quy định pháp luật về đầu tư xã hội cho công nhân; Ưu đãi trong thu hút đầu tư dự án hạ tầng xã hội khu công nghiệp. Lĩnh vực đầu tư hạ tầng xã hội khu công nghiệp là lĩnh vực có tiềm năng lớn do Chính phủ đã phê duyệt đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 (đạt gần 634.000 căn vào năm 2025).
Hiện nay, hạ tầng xã hội phát triển chậm, thiếu hụt nghiêm trọng; nhiều khu công nghiệp cũ không dành đủ 20% đất cho nhà ở xã hội; thủ tục phê duyệt đất kéo dài; một số nhà đầu tư lớn quan tâm nhưng do hạ tầng xã hội phát triển còn chậm do không tạo dòng tiền, hoàn vốn chậm, thiếu cơ chế PPP phù hợp, khả năng tiếp cận vốn hạn chế, thủ tục hạn chế.
Bên cạnh đó, lĩnh vực này gặp nhiều khó khăn như: chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa đồng bộ, thiếu hướng dẫn cụ thể; vấn đề giao đất, phân bổ quỹ đất khó khăn; chưa có hướng dẫn về khung giá thuê đất; quy trình lựa chọn nhà đầu tư và phê duyệt nhà ở xã hội phức tạp hơn so với dự án nhà ở thương mại.
Về hành lang pháp lý đã có sự điều chỉnh, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã bổ sung và có các quy định điều chỉnh riêng đối với “nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”. Trên cơ sở đó, diễn đàn đã đưa ra một số khuyến nghị dành cho các nhà đầu tư dự án nhà hạ tầng xã hội trong khu công nghiệp như đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp sản xuất có số lượng lớn lao động thì nên tự đầu tư nhà ở lưu trú cho công nhân hoặc bắt tay với các doanh nghiệp bất động sản để đầu tư nhà ở xã hội sẽ phù hợp hơn.
Như vậy, diễn đàn đã ghi nhận nhiều ý kiến góp ý từ các đại biểu tham dự về thực tiễn đầu tư, triển khai dự án hạ tầng trong khu công nghiệp tại Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Các nội dung này nhằm đóng góp thông tin thực tiễn nhằm xây dựng các cơ chế, chính sách hỗ trợ phù hợp, hoàn thiện khung khổ pháp lý, cải thiện quy trình thủ tục và củng cố môi trường đầu tư ổn định, minh bạch, thân thiện với nhà đầu tư.
Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về nội dung ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP – CẬP NHẬT QUY ĐỊNH VÀ KHUYẾN NGHỊ THỰC THI. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.
